不動産投資を始めるなら、区分マンションか一棟アパートか。
投資規模や利回りだけで比較すると、私のやり方は遠回りに見えるかもしれません。私は2020年に最初の中古区分マンションを購入し、その後も現金で少しずつ買い増してきました。
現在の所有は5室。物件購入価格の合計は1,750万円で、満室時の月の手残りは約14万円です。
ただ、最初から1,750万円を持っていたわけではありません。最初の予算は、物件購入費と諸費用を合わせて300万円前後でした。
今回はAIを聞き手にして、なぜ区分を選んだのか、なぜ現金購入を続けているのか、将来は一棟を買うつもりなのかを掘り下げてもらいました。
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この記事でわかる結論
- 区分を選んだ出発点は、約300万円という予算と、小さく始めたい性格だった。
- 5室は、まとまった資金で一度に買わず、資金を貯めながら積み上げた。
- 現金購入で月20万円のCFを作り、将来の一棟購入に備えたいと考えている。
- 月20万円を達成しても、一棟を必ず買うわけではない。
- 投資の目的は、人生に余白と、それなりの収入を持つこと。
※この記事は、運営者本人の回答をもとに、AI（Chat GPT）との対話を読みやすく再構成したものです。発言の趣旨を保ち、重複する質問を整理しています。
※物件購入価格の合計1,750万円に購入時の諸費用は含みません。月約14万円の手残りは、家賃収入から管理費・修繕積立金・管理委託費を差し引いた金額です。固定資産税、火災保険料、突発的な修繕費、空室による減収、所得税等を差し引いた最終利益ではありません。
なぜ最初に一棟ではなく区分マンションを選んだのか
AI：不動産投資を始めたとき、なぜ一棟アパートではなく、中古区分マンションを選んだのですか？
SK： 一番は資金の問題です。当時は、物件と諸費用を合わせて300万円前後の予算しかありませんでした。
最初に買った「物件1」は、購入価格が280万円です。自分が出せる予算の中で始めようとすると、区分マンションが現実的な選択でした。
ただ、一棟を買えるお金があったとしても、私は少額から始めたと思います。石橋を叩いて渡る性格なので、まず自分で経験してから次へ進みたいんです。
AI：最初は1室だけ持てればよい、という考えだったのでしょうか？
SK： いいえ。1室目を足がかりにして、60歳までに月50万円のCFを目指そうと考えていました。
50万円という数字は、父の生活が基準になっています。父は公的年金とその他の収入を合わせて、毎月50万円程度の手残り収入があり、悠々自適な生活を楽しんでいました。
身近にその姿があったので、自分もそういう生活を目指したいと思ったんです。父の収入源と私の目標は同じではありませんが、目指す暮らしの参考になりました。
5室で1,750万円。それなら一棟を買えばよかった？
AI：現在の購入価格の合計は1,750万円です。それだけ使うなら、最初から一棟を買えばよかったとは思いませんか？
SK： 全く思いません。そもそも、最初から1,750万円を持っていたわけではないですから。
1室目を買ったあとも、少しずつ種銭を集めて買い増してきました。結果として合計1,750万円になったのであって、そのお金を最初から一度に使えたわけではありません。
それに、私が最初の物件を探していた当時、私の探していた範囲では、1,750万円で納得して買える一棟物件は見つかりませんでした。
AI：今の合計額だけを見て、当時の選択を比較するのは実情と違うんですね。
SK： そうです。そのとき持っていた資金と、自分が判断できる範囲で、一段ずつ進めてきたということです。
| 購入順 | 物件 | 物件購入価格 |
|---|---|---|
| 1室目（2020年購入） | 物件1（A県A市） | 280万円 |
| 2室目（2021年購入） | 物件2（A県A市） | 400万円 |
| 3室目（2022年購入） | 物件3（B県B市） | 270万円 |
| 4室目（2024年購入） | 物件4（A県C市） | 300万円 |
| 5室目（2025年購入） | 物件5（A県A市） | 500万円 |
| 合計 | 5室 | 1,750万円 |
※各金額は物件購入価格です。購入時の諸費用は別途かかっています。
区分だから楽なことと、自分だけでは決められないこと
AI：5室を運営して、「区分だから良かった」と感じることは何ですか？
SK： 手間が少ないことと、建物全体にかかる大きな支出を、所有者で分担できることです。
一棟と比べて購入価格を抑えて検討できる物件もあり、1室単位で売却を考えられるところも、自分には合っています。
私は、資金力が大きくない自分には区分がちょうどいいと思っています。
AI：売却しやすさや支出の分担も魅力ということですね。ただ、物件によっては買い手が見つからず、臨時徴収が発生する場合もあります。その点を含めても区分が合っていますか？
SK： はい。実際に臨時徴収を経験したこともあります。それでも、私にとっては、一棟を自分で持つ場合と比べたときの負担の持ち方が合っていると感じます。
AI：逆に、区分だから面倒だと感じることはありますか？
SK： 自分だけでは決められないことです。管理組合の決定では、多数の意見に従わないといけない場面もあります。
ただ、議案には基本的にしっかり目を通して、内容に納得して判断しています。
気になっているのは、ある所有物件で、海外在住のオーナーが管理費と修繕積立金を滞納していることです。
管理組合が訴訟を起こし、一度まとまった入金があったと聞いていますが、その後も滞納が続いています。海外在住という事情もあり、回収が難しくなるのではないかと心配しています。
こういう問題は、自分の部屋の運営だけでは解決できません。マンション全体の管理状況も関わってくるので、全体をコントロールできない難しさはあります。
※滞納の例は、所有物件で運営者が把握している個別の事例です。海外在住者全般について述べたものではなく、回収の見通しを断定するものでもありません。
なぜ融資を使わず、現金で5室買ったのか
AI：5室とも現金購入です。最初から「月20万円のCFまでは現金で買う」と決めていたのでしょうか？
SK： 最初は、そもそもローンで買うことを考えていませんでした。
私は自営業で、非常に苦しい時代も経験しています。その経験から、できる限り固定的な支払いを増やしたくないという考えが強くなりました。
融資を使えば資産形成のスピードを上げられる可能性はあります。でも、私は慎重に進める方が性に合っています。
部屋数が増えて、月20万円のCFが見えてくる中で、「この収入があれば、将来一棟のローンを組んだときの支えになるかもしれない」と考えるようになりました。
AI：現金購入は、一棟投資を否定する考えではなく、将来の選択肢を作るためでもあるんですね。
SK： そうです。まずは、現金購入した区分で月20万円のCFを作りたい。
そのうえで、一棟で空室が増えたときにも補填できるくらいの規模や条件を考えたいんです。
ただ、20万円を達成したら、すぐ一棟を買うということではありません。良い区分があれば買い増しますし、良い条件の一棟があれば検討します。
1.2億円の築浅アパートを見送った理由
AI：一棟を実際に検討する機会はありましたか？
SK： 2025年の初めごろに、1.2億円の築3年のアパートを紹介されたことがあります。
当時示された条件でフルローンを想定して計算すると、満室でも月の手残りは約9万円でした。
「他人の資本を使って月9万円入るならいいじゃないか。建物も新しいし」という考え方もあると思います。
でも私は、1.2億円のローンに対して、満室で月9万円という余裕は小さいと感じました。
AI：築浅であることより、借入額に対してどれだけ収支に余裕があるかを重視したのですね。
SK： そうです。仮に満室時の手残りが月20万〜30万円あれば、検討したと思います。
自分がそのリスクを背負ってまで買いたい条件かどうかが大切です。
※月9万円は、当時の提示条件に基づく試算です。融資の承認や将来の収益を示すものではありません。また、月20万〜30万円は運営者個人の検討目安であり、その金額があれば安全という基準ではありません。
月20万円のCFを、将来の借入に対する備えにしたい
AI：現金を多く残す方法もあります。それでも、毎月入るCFを増やしたいのはなぜでしょう？
SK： 私は、使わない現金を持つだけでは、物価が上がったときに買えるものが減ってしまう可能性があると考えています。
だから、お金がお金を生む形を作り、毎月の収入の安定度を高めたいんです。
住まいは生活に必要なものです。そうした需要のある資産を持つことが、将来の自分を助けてくれるのではないかと考えています。
二段、三段飛ばしで上を目指す方法もあるでしょう。でも私は、一段ずつ進む方が合っています。
AI：将来一棟を買って空室が増えたとき、区分から毎月収入が入ると、気持ちも違いますか？
SK： そのために、現金購入した区分で月20万円を作りたいんです。
実際に空室が増えれば、穏やかではいられないかもしれません。それでも、破綻しにくいように設計しておきたいと思っています。
ここは、私の投資方針を理解してもらううえで大切な部分です。
既存の区分からCFがあっても、一棟の返済を必ず支えられるわけではありません。 区分側でも空室や修繕が重なる可能性がありますし、毎月のCFだけでは急な大きな支出に間に合わないこともあります。
物件を買うことと、手元現金を確保することは、両方必要です。不動産についても、物価上昇に合わせて必ず家賃や売却価格が上がるとは考えていません。
月20万円は、安全を保証する数字ではなく、私が次の投資を考えるために置いている一つの目標です。
「弱者」だからこそ、自分の器に合う攻め方をする
AI：「自分には区分がちょうどいい」と話していました。ご自身を「弱者」と表現するのは、どういう意味でしょうか？
SK： 数百万円程度の物件を少しずつ買っている自分は、資金力という意味では弱者だと認めています。
周りには、数千万円、数億円の物件を、私から見ると古着を売買するような感覚で動かしている人もいます。
でも、私には同じ立ち回りはできません。
だからこそ、自分の器に合う攻め方が大切だと思っています。
AI：融資で早く拡大しなかったことを、機会損失だったとは感じませんか？
SK： 私は、自営業で苦しかった経験があるから、固定的な支払いを増やすことに慎重なんです。
慎重に5室まで積み上げてきたので、まず月20万円までは現金購入で達成したい。そのやり方で進めたいと思っています。
人と同じスピードで増やすことより、自分が納得して続けられることを大切にしています。
FIREや専業大家より、人生に余白を作りたい
AI：投資の目的は、収益を最大化することではないのでしょうか？
SK： 私は、FIREや専業大家を目指していません。
目指しているのは、人生に余白と、それなりの収入を持つことです。
家族との時間、友人との時間、一人で過ごす時間、趣味の時間、仕事の時間。自分を形作るいろいろな時間を、バランスよく回していきたいんです。
そのために複数の収入源を持って、できる限り仕組みにして、自分の時間を使い続けなくてもよい形を作りたいと思っています。
AI：収入が増えても、そのために生活の余白がなくなれば、目的から離れてしまうんですね。
SK： そうです。私にとって、自分の時間を使わなくてよいことが、余白につながります。
お金だけを増やすのではなく、生活全体をうまく回したいんです。
60歳で月50万円。その先にある家族との生活
AI：60歳で月50万円のCFを達成したら、どんな暮らしが理想ですか？
SK： 私が60歳のとき、息子は15歳です。まだ教育費がかかる時期なので、すべてを自分の楽しみに使えるわけではありません。
月50万円を達成しても、一つのことに集中させるのではなく、家族や教育費、自分の時間に、バランスよく配置して回したいです。
60代半ば以降、息子が大学へ進んでいれば、その時期を支えていくことも考えています。
そこまで回せれば、家賃収入と年金、自営業も細々と続けながら、十分楽しめるのではないかと思っています。
AI：大きな資産額を作ることより、必要な時期に必要な収入がある暮らしを重視しているのですね。
SK： はい。老後資金について大きな金額を言われることがありますが、本当に現金で1億円を持つ必要があるのか、という気持ちもあります。
毎月、それなりに生活を楽しめるCFがあれば、1億円を持っていなくても楽しく暮らせるのではないでしょうか。
私にとっては、資産額だけではなく、毎月どのくらい収入が入り、どう生活を回していけるかが大切です。
※老後に必要な資金は、生活費、住居費、年金、医療・介護費などによって変わります。この記事は、一定の資産額や家賃収入があれば十分だと断定するものではありません。
まとめ｜一棟か区分かより、自分に合う順番で進める
最後まで読んでいただきありがとうございました。運営者のSKです。
今回の対談で改めて整理できたのは、私が区分マンションを選んできた理由です。
最初は約300万円の予算から始め、資金を貯めながら現金で5室まで買い増してきました。合計1,750万円という現在の数字だけでは、その過程は伝わりません。
区分には、自分だけで建物全体を決められない難しさがあります。一方で、少額から始められ、私の資金力や生活スタイルに合う面もありました。
これからも、まずは現金購入した区分で月20万円のCFを目指します。その先で一棟を買うかどうかは、物件の条件と、自分が負担できるリスクを見て判断します。
自分の器に合う攻め方で、人生の余白を作る。
それが、私が中古区分マンションを5室買ってきた理由です。
物件の条件を比較するときは、表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金・管理委託費や、ローンを利用する場合の返済額も踏まえて考えたいところです。
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