不動産投資をしていると、「家賃はいつ上げればいいのか」「入居中でも値上げしていいのか」「退去後はいくらで募集すればいいのか」と迷う場面があります。
私は現在、中古区分マンションを5室所有しています。
そのうち、これまで実際に家賃を上げたのは2室です。
- 物件1：月32,000円 → 37,000円
- 物件2：月39,000円 → 家賃45,000円＋共益費2,000円、合計47,000円
ただし、私は基本的に入居中の家賃値上げはしません。
家賃を見直すのは、入居者が退去し、次の募集を始めるタイミングです。
この記事では、実際に家賃を上げた2室の事例をもとに、
- 家賃を見直すタイミング
- 近隣相場の調べ方
- 募集家賃の決め方
- 管理会社との相談方法
- 家賃を上げるために低予算でできること
について、現役大家としての実体験を紹介します。
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この記事でわかる結論
私の場合、家賃を見直すタイミングは基本的に退去後です。
入居中の家賃は、相場が上がっていても基本的に変更しません。
理由はシンプルで、私自身が入居者の立場だったら嫌だからです。
一方、退去後は市場の家賃相場を改めて確認し、その時点で適正だと思う家賃に見直します。
その際は、
- 同じマンション
- 近隣物件
- 部屋の広さ
- 設備
- 駅やバス停までの距離
- 階数
- 部屋の条件
などを比較します。
家賃を上げたいのであれば、単純に金額だけを上げるのではなく、その家賃でも選ばれる部屋にすることも大切だと考えています。
5室のうち、これまで家賃を上げたのは2室
現在所有している5室のうち、これまで家賃を見直したのは2室です。
一つは、購入時32,000円だった物件です。
退去後の募集時に周辺相場を確認し、現在は37,000円で入居してもらっています。
もう一つは、購入時39,000円だった物件です。
こちらは退去後、家賃45,000円＋共益費2,000円、合計47,000円で募集し、入居が決まりました。
いずれも、入居中の方に対して途中から家賃を上げたわけではありません。
退去後の新規募集時に家賃を見直しています。
入居中の家賃を基本的に上げない理由
私は、入居中の家賃値上げは基本的にしません。
法律上できるかどうかという話以前に、私自身が入居者の立場だったら、途中で家賃を上げられるのは嫌だと感じるからです。
長く住んでもらっている入居者にとって、突然毎月の負担が増えるのは気持ちのいいものではありません。
もちろん、家賃相場が大きく変わることもあります。
それでも私は、退去時が家賃を見直すタイミングだと考えています。
退去後であれば、次の入居者は最初からその家賃を理解した上で契約します。
双方にとって分かりやすい形だと思っています。
家賃を上げる前に、まず近隣相場を調べる
退去が発生したからといって、すぐに家賃を上げるわけではありません。
まず行うのは、家賃相場の確認です。
私は管理委託会社に、「この周辺で、現在どのくらいの家賃で募集されているのか」を調べてもらいます。
それと同時に、自分でも調べます。
比較するときに見るのは、単に住所が近い物件ではありません。
できるだけ条件の近い物件を探します。
具体的には、
- 部屋の広さ
- 間取り
- 設備
- バス・トイレ別か
- 駅やバス停までの距離
- 築年数
- 階数
- 同じマンション内の募集状況
などを確認します。
条件が大きく違う物件と比較しても、家賃設定の参考にはなりにくいからです。
39,000円から47,000円へ見直した実例
ある物件は、購入時の家賃が39,000円でした。
その後、入居者が退去したため、次の募集に向けて家賃相場を調べました。
同じマンションや近隣の募集状況を確認すると、おおむね45,000円前後が多く、中には50,000円で募集されている部屋もありました。
ただし、50,000円の部屋は角部屋でした。
角部屋という条件は、通常の中部屋とは少し違います。
そのため、単純に「50,000円で出ているから、自分も50,000円にしよう」とは考えませんでした。
私の所有する部屋は4階です。
高層階であれば眺望の良さはありますが、一方で、
- ゴミ捨て
- ちょっとした外出
- 買い物
などでは、低すぎず高すぎない階数の方が使いやすいと感じる人もいます。
また、防犯面を考えても、4階という高さは私自身としては使い勝手が良いと考えました。
周辺では45,000円程度が主流で、上は50,000円。
そこで、その中間付近となる、家賃45,000円＋共益費2,000円＝47,000円で募集しました。
その金額で入居が決まりました。
募集家賃は『相場の中心価格帯』を基準に考える
私は家賃を決める際、近隣相場の平均値を一つの基準にしています。
高く貸せれば、それに越したことはありません。
ただし、家賃を高く設定しすぎて空室期間が長くなれば、結果として収入が減ることもあります。
例えば、月45,000円ならすぐ決まるのに、月50,000円にこだわって数か月空室になる。
そうなると、家賃を5,000円高く取るメリットより、空室による損失の方が大きくなる可能性があります。
そのため私は、相場から大きく外れない範囲で、部屋の条件に合った金額を探すことを意識しています。
現金購入だから、募集を急がなくていい面もある
私は現在所有している中古区分マンションを現金で購入しています。
そのため、毎月ローン返済が発生する物件とは資金繰りの条件が異なります。
空室だからといって、すぐにでも家賃を入れなければ返済が厳しくなる、という状況ではありません。
そのため私は、募集家賃を決める際にも、「とにかく早く決めるために家賃を下げる」という判断を急がずに済みます。
もちろん空室期間は短い方が良いです。
ただ、少し時間をかけてでも、
- 相場はいくらか
- この部屋の強みは何か
- どの程度なら入居者に選んでもらえそうか
を総合的に判断できます。
これは、私が現金購入を続けている中で感じる一つのメリットです。
管理会社の意見も聞くが、最後は自分で決める
家賃を設定するときは、管理委託会社の意見も聞きます。
実際に日々賃貸募集をしている会社なので、「この金額なら決まりそう」「この家賃は少し高い」といった現場感覚は参考になります。
ただし、すべて管理会社任せにはしていません。
自分でも周辺相場を調べた上で、「私はこの家賃で一度募集してみたい」という意見を伝えます。
基本的には私の考えを尊重してもらいながら募集し、反応が悪ければ家賃を調整します。
最初から一発で正解の家賃を当てるというより、市場の反応を見ながら修正するくらいの感覚です。
家賃を上げたいなら、部屋の印象も少し良くする
家賃を上げたいときに、私が意識しているのは、金額だけを上げないことです。
希望する家賃で入居してもらうためには、それなりに「この部屋ならいい」と思ってもらう必要があります。
ただし、大規模なリフォームをする必要はないと考えています。
例えば、
- 水栓レバーを今風のものに交換する
- コンセントプレートを新しくする
- スイッチを今風のデザインに交換する
- 古く見える小物を交換する
といった細かな変更でも、室内の印象は変わります。
一つ一つは大きな金額ではなくても、部屋全体を見ると、「古い部屋」から、「きれいに手入れされている部屋」という印象に変わることがあります。
私は、まずこうした低予算でできる改善から検討します。
高い家賃を取るより「その家賃でも選ばれる部屋」をつくる
家賃設定では、「いくらまで上げられるか」だけを考えない方がいいと思っています。
大切なのは、その家賃を見た入居希望者が、ほかの物件と比べても選びたくなるかです。
例えば近隣相場が45,000円前後なのに、自分の部屋だけ50,000円で募集するのであれば、「なぜ5,000円高いのか」を説明できる何かが必要です。
- 角部屋
- 設備が新しい
- 内装がきれい
- 収納が多い
- 駅に近い
- 使いやすい階数
など、家賃差に納得できる理由が必要になります。
逆に、その理由がないのであれば、相場の平均付近で募集した方が安定しやすいと私は考えています。
物件を買うときは「今の家賃」だけを見ない
これから中古区分マンションを購入する人に伝えたいのは、現在の家賃だけで物件を判断しない方がいいということです。
オーナーチェンジ物件であれば、今の入居者が長期間住んでいて、相場より安い家賃のままになっていることもあります。
逆に、現在の家賃が相場より高く、次の退去後には同じ金額で貸せない可能性もあります。
そのため私は、「この入居者が退去したあと、次はいくらで貸せそうか」という視点も持つようにしています。
現在の家賃ではなく、次の家賃まで想像するということです。
家賃を上げる余地がある物件でも、改善コストまで考える
仮に、「このエリアならあと3,000円高く貸せそう」と思ったとしても、そのために大きなリフォーム費用が必要なら、必ずしも得とは限りません。
例えば、家賃を月3,000円上げても年間では36,000円です。
そのために30万円、50万円の設備投資が必要なのであれば、費用回収には時間がかかります。
だから私は、まず、
- 水栓
- スイッチ
- コンセント
- 照明
- 小さな設備
など、低予算でも印象が変わる部分から考えます。
家賃を上げること自体ではなく、投資した金額を回収できるかまで考えることが大切です。
まとめ｜私は退去時に家賃を見直す
私は現在、中古区分マンションを5室所有しています。
これまで家賃を上げたのは2室です。
一つは32,000円から37,000円。
もう一つは家賃45,000円＋共益費2,000円＝月額47,000円まで見直しました。
ただし、いずれも入居中に値上げしたわけではありません。
私の基本方針は、入居中の家賃は原則そのまま。退去したときに改めて家賃相場を調べる。です。
そのうえで、
- 管理会社に相場を確認する
- 自分でも近隣物件を調べる
- 同じマンションの募集状況を見る
- 部屋の条件を比較する
- 相場の平均付近を基準にする
- 必要なら低予算で設備を改善する
という流れで次の募集家賃を決めています。
家賃は高ければ高いほど良いわけではありません。
その金額で入居者に選んでもらい、長く住んでもらえること。
私はそのバランスを大切にしています。
中古区分マンションを検討するときも、現在の家賃だけを見るのではなく、「この入居者が退去したら、次はいくらで貸せるだろう？」と一度考えてみると、物件を見る視点が変わると思います。
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