中古区分マンション投資を検討していると、「表面利回り○％」「家賃○万円」といった数字をよく目にします。
ただ、実際に区分マンションを所有すると、家賃がそのまま手元に残るわけではありません。
毎月、管理費、修繕積立金、賃貸管理会社への委託費などがかかります。
私は現在、中古区分マンションを5室、すべて現金で所有しています。
購入価格は270万円から500万円まで。立地もA県A市３部屋、B県B市１部屋、A県C市１部屋、と異なります。
この記事では、私が実際に所有している5室について、
- 購入価格
- 現在の家賃
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理委託費
- 毎月の手残り
- 購入した理由
を公開します。
5室を実際に運営して分かったのは、「安く買えた物件＝一番良い物件」とは限らないということです。
- この記事でわかる結論
- 私が所有する中古区分マンション5室の収支比較
- 物件１（A県A市）｜300万円の売値に280万円で指値
- 物件２（A県A市）｜今でも一番買ってよかったと思う物件
- 物件３（B県B市）｜270万円と最安でも手残りは一番少ない
- 物件４（A県C市）｜設備と管理状態を評価して購入
- 物件５（A県A市）｜550万円から500万円まで価格交渉
- 一番安い物件が、一番手元に残るわけではなかった
- 私が中古区分マンションで重視するのは「自分が住みたいか」
- オーナーチェンジなら現在の入居者についても確認する
- 今の私なら月2万5,000円以上の手残りを一つの基準にする
- 表面利回りではなく「実際にいくら残るか」を計算する
- まとめ｜5室所有して分かったのは「数字＋自分なら住みたいか」
- あわせて読みたい実践記事
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この記事でわかる結論
実際に5室を比べてみると、意外な結果になりました。
最も安い270万円で購入した物件が、毎月の手残りでは5室中最も少ない。
一方、最も高い500万円で購入した物件は、現在の月額手残りでは5室中トップです。
さらに、手残り利回りが最も高い物件と、私が「一番買ってよかった」と感じている物件も別です。
5室を所有してみると、購入価格・利回り・毎月残る金額・物件としての魅力は、必ずしも同じ順位にはならないことが分かりました。
私が5室を所有して感じているのは、区分マンションは表面利回りだけで判断できないということです。
購入価格が安くても管理費や修繕積立金が高ければ、毎月残る金額は少なくなります。
反対に、購入価格が多少高くても、立地が良く、家賃を維持しやすい物件には大きな魅力があります。
そして私が物件を見るときに大切にしているのが、「自分自身がここに住みたいと思えるか」という感覚です。
数字だけでは見えない部分も含めて、5室を比較してみます。
私が所有する中古区分マンション5室の収支比較
現在所有している5室の数字をまとめると、次のようになります。
| 物件 | 購入価格 | 現在の月額家賃等 | 管理費 | 修繕積立金 | 委託費（税込） | 月の手残り | 手残り利回り |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 物件１（A県A市） | 280万円 | 37,000円 | 5,400円 | 1,000円 | 2,035円 | 28,565円 | 12.24％ |
| 物件２（A県A市） | 400万円 | 42,000円 | 5,000円 | 4,100円 | 2,310円 | 30,590円 | 9.17％ |
| 物件３（B県B市） | 270万円 | 38,000円 | 9,170円 | 5,240円 | 2,090円 | 21,500円 | 9.56％ |
| 物件４（A県C市） | 300万円 | 33,000円 | 5,000円 | 3,180円 | 1,815円 | 23,005円 | 9.20％ |
| 物件５（A県A市） | 500万円 | 47,000円 | ※合計8,400円 | ※合計内 | 2,585円 | 36,015円 | 8.64％ |
※物件５の47,000円は家賃45,000円＋共益費2,000円です。
※物件５は管理費・修繕積立金の合計が8,400円です。
※管理委託費は家賃等の5％＋消費税で計算しています。
※手残りは、家賃等から管理費・修繕積立金・管理委託費を差し引いた金額です。固定資産税、火災保険、室内修繕費、空室損失、所得税等は含めていません。
ここでいう「手残り利回り」も、上記の月額手残りを12倍して購入価格で割った、この記事独自の比較指標として使用しています。
物件１（A県A市）｜300万円の売値に280万円で指値
物件１（A県A市）は280万円で購入しました。
購入当時の家賃は月32,000円。その後、現在の37,000円まで上がっています。
この物件は相続された物件でした。
売主側に早く現金化したい事情があると聞き、売出価格300万円に対して280万円で指値を入れたところ、交渉がまとまりました。
現在は、
37,000円
－管理費5,400円
－修繕積立金1,000円
－管理委託費2,035円
で、月の手残りは28,565円です。
購入価格に対する手残り利回りは約12.24％となり、5室の中では最も高くなっています。
この物件から感じるのは、物件そのものだけでなく、売主がなぜ売却するのかを知ることも重要だということです。
物件２（A県A市）｜今でも一番買ってよかったと思う物件
物件２（A県A市）は400万円で購入しました。
購入時の家賃は42,000円で、現在も同額です。
こちらも相続物件でした。
相続した方がアメリカ在住だったこともあり、比較的早く現金化したいという事情があった物件です。
私が特に評価したのは立地でした。
駅まで徒歩1分以内と言っていいほど、駅に近い立地です。
線路に近いマンションですが、玄関扉が線路側にあり、室内では電車の音もそれほど気にならないと判断しました。
5室の中で、「どれを買って一番よかったか」と聞かれたら、私は現在でも物件２（A市）を選びます。
理由はシンプルです、何と言っても駅に近いからです。
毎月の数字だけなら物件１（A市）の方が高利回りですが、賃貸経営では長期間入居者を確保できる可能性も重要だと考えています。
物件３（B県B市）｜270万円と最安でも手残りは一番少ない
物件３（B県B市）は270万円で購入しました。
5室の中では最も安い物件です。
家賃は38,000円ありますが、
- 管理費9,170円
- 修繕積立金5,240円
- 管理委託費2,090円
がかかるため、月の手残りは21,500円です。
購入価格は5室で最も安い一方、毎月の手残りは5室で最も少なくなっています。
まさに、物件価格だけでは収益性を判断できない例だと思います。
それでも購入した理由はいくつかあります。
一つは、ホームタウン以外の地方都市にも一室くらい所有してみてもいいと考えたこと。
室内には造作された備え付け家具があり、ある程度の広さもありました。
B市中心部の繁華街に近く、駅までも直線で徒歩10～15分程度。
そして何より、「自分でもここなら住んでもいい」と思えた物件でした。
一方、現在5室を所有した上で注意点を挙げるなら、このB市の物件です。
ホームタウンから車で1.5時間ほどかかる距離のため、何かあったときにすぐ駆けつけられません。
さらに、私の所有物件の中では人口減少について最も注意して見ている地域です。
物件単体の良し悪しだけでなく、長期的には地域そのものを見る必要があると感じています。
物件４（A県C市）｜設備と管理状態を評価して購入
物件４（A県C市）は300万円で購入しました。
家賃は33,000円です。
この物件には電気温水器が付いていました。
電気温水器は故障するとまとまった交換費用が発生する設備ですが、この物件は購入時点で新品へ交換されてからそれほど時間が経っていませんでした。
また、学生需要も期待できるエリアであること、管理人が常駐しており、マンション全体がきれいに管理されていたことも評価しました。
中古区分マンションを購入するときは室内だけでなく、マンション全体がどのように管理されているかも見るようにしています。
共用部分の状態は、入居を検討する人が最初に目にする部分でもあります。
物件５（A県A市）｜550万円から500万円まで価格交渉
物件５（A県A市）は5室の中で最も高い500万円で購入しました。
最初の売出価格は550万円でした。
立地が比較的良く、私自身も評価していたシリーズのマンションだったため購入を検討しました。
まず480万円で指値しましたが、これは売主側に受け入れてもらえませんでした。
そこで再度500万円で交渉し、売買がまとまりました。
売主は投資ローンを利用して購入していたと聞いており、金利上昇なども考慮して売却を判断したのではないか、という話も聞きました。
ただし、これは私が売却理由として直接確認した確定情報ではありません。
購入時の家賃は39,000円でした。
その後退去があり、同じマンション内の他の部屋家賃や近隣家賃を調べたところ、45,000～50,000円程度で募集されていることが分かりました。
そこで中間あたりとなる、家賃45,000円＋共益費2,000円＝47,000円で募集し、現在の入居につながっています。
私は基本的に、入居中の方に対して家賃を上げることは考えていません。入居者に負担をかけるためです。
家賃を見直すのであれば、退去して次の入居者を募集するタイミングで市場の家賃を調べ、その時点で適正だと思う金額へ変更するようにしています。
現在、物件５の月の手残りは36,015円。金額では5室中トップです。
一番安い物件が、一番手元に残るわけではなかった
5室を並べると面白いことが分かります。
最も安く買ったのは270万円の物件３（B県B市）です。
しかし、月の手残りは21,500円で5室中最も少なくなりました。
一方、最も高い500万円で購入した物件５（A県A市）は、現在月36,015円が残っています。
もちろん購入価格に対する利回りでは物件１（A県A市）が最も高くなります。
つまり、
購入価格
月の手残り
購入価格に対する利回り
は、必ずしも同じ順番にはなりません。
だから私は物件情報を見るとき、表面利回りだけで判断しないようにしています。
私が中古区分マンションで重視するのは「自分が住みたいか」
購入価格、表面利回り、管理費、修繕積立金、立地、家賃、管理状態。どれも大切です。
その中でも購入判断で私が特に意識しているのは、まず購入価格です。
いくら良い物件でも、高く買いすぎれば収益を出しにくくなるからです。
ただ、それ以上に私が大切にしている判断があります。
それが、「自分がこの部屋に住みたいと思えるか」です。
実際に自分で住みたいと思えない部屋を、入居者には選んでもらおうとする。
私はそこに少し違和感があります。
そのため、
- 立地
- 部屋の広さ
- 建物の管理状態
- 周辺環境
- 室内設備
などを見ながら、自分自身が住む立場でも考えるようにしています。
そして私の場合、バス・トイレ別は絶対条件です。現在所有している5室も、すべてバス・トイレ別です。
オーナーチェンジなら現在の入居者についても確認する
現在入居者がいるオーナーチェンジ物件なら、私は入居状況についても確認します。
例えば、
- どのくらいの期間住んでいるのか
- 年齢層
- 職業
- 家賃の支払い状況
など、仲介会社を通じて確認できる範囲で確認します。
家賃が入っているという数字だけでなく、今後も安定して入居してもらえそうかを見るためです。
個人情報なので何でも聞けるわけではありませんが、購入判断に必要な情報は可能な範囲で確認するようにしています。
今の私なら月2万5,000円以上の手残りを一つの基準にする
5室を所有した現在、新しく同じような中古区分マンションを購入するとしたら、私は一つの目安として、月2万5,000円以上の手残りを検討ラインにします。
もちろん2万5,000円あれば何でも購入するわけではありません、立地や建物管理、修繕積立金、入居状況などを確認した上での話です。
ただ、購入後には固定資産税もありますし、設備故障や退去に伴う修繕費も発生します、そのため、毎月ある程度の余力が残る物件を選びたいと考えています。
表面利回りではなく「実際にいくら残るか」を計算する
物件情報を見ると、どうしても表面利回りに目が行きます。
しかし、実際に所有する立場からすると、毎月いくら入って、いくら出て、最後にいくら残るのかの方が重要です。
管理費と修繕積立金が違うだけでも、同じ家賃の物件で手残りは変わります。
物件を検討している方は、購入価格と家賃だけではなく、
- 管理費
- 修繕積立金
- 賃貸管理委託費
まで入れて、一度計算してみることをおすすめします。
当サイトでは、購入価格、家賃、管理費、修繕積立金などを入力すると、利回りや資金回収の目安を確認できるシミュレーターも公開しています。
まとめ｜5室所有して分かったのは「数字＋自分なら住みたいか」
私が所有している中古区分マンション5室は、購入価格も立地も毎月かかる費用も違います。
実際に比較してみると、安く買った物件ほど手残りが多いわけでもなく、利回りが高い物件が必ずしも一番気に入っている物件でもありません。
手残り利回りが最も高いのは物件１（A市）。
毎月の手残りが最も多いのは物件５（A市）。
そして、私が「一番買ってよかった」と感じているのは、駅に非常に近い物件２（A市）です。
これが、実際の不動産運営の面白いところだと思っています。
数字はもちろん重要です。
そのうえで私は、「この価格なら買いたい」「この収支なら所有し続けられる」
そして、「自分でもここに住みたい」と思えるかを大切にしています。
これから中古区分マンションを探す方も、表面利回りだけではなく、実際の手残りと物件そのものの魅力を一緒に確認してみてください。
実際の収支を知ったら、物件資料の数字も比較してみよう
今回紹介した5室の収支は、私が実際に購入し、運用している中古区分マンションのデータです。
ただし、同じ価格帯の物件であっても、立地や家賃、管理費、修繕積立金によって、毎月の手残りは大きく変わります。
これから不動産投資を検討する方は、実際に販売されている物件の資料を確認し、複数の条件を比較してみることも、相場観を養う方法の一つです。
私は物件を見るとき、表面利回りだけでなく、購入後の支出や退去後の家賃まで考えて判断しています。
物件資料を取り寄せる前に確認しておきたいことや、資料の見方については、こちらの記事で紹介しています。
👉 不動産投資の資料請求はした方がいい？営業電話・見るポイント・比較方法を兼業大家が解説
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今回の記事では、私が所有する中古区分マンション5室の購入価格・家賃・管理費・修繕積立金・毎月の手残りを比較しました。
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