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不動産投資を検討する際、誰もが一度は直面する最大の疑問があります。
「不動産は、手元の現金で買うべきか？ それとも銀行から融資（ローン）を引いて買うべきか？」
投資本の多くは、「少ない自己資金にレバレッジを効かせて、銀行の融資で一気に規模拡大を目指すのが正解」と説きます。
しかし、私は2020年からスタートし、現在運用している5戸の区分マンションをすべて無借金の現金一括で購入してきました。
周囲の不動産関係の友人たちからも、「ローンを使わないなんてもったいない」「借入前提で進めるべきだ」という話を振られることは日常茶飯事です。
では、実際に5戸を現金で購入・運用してみて、どちらが良いと感じているのか？
今回は、「現金購入の絶大なメリットと割り切るべき弱点」、そして「40代・50代が迷ったときの判断基準」を現場目線でお話しします。
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1. 現金購入を選んで「本当によかった」と実感する2つの理由
私が現金買いを貫いてきて、心から良かったと感じている最大の理由は以下の通りです。
① 金利上昇の局面でも「無風」で安定運営できる
今、日本の金融環境はマイナス金利が解除され、金利上昇の局面に突入しています。
フルローンや少額の頭金で物件を購入し、ギリギリの利益しか出ていない場合、わずかな金利上昇だけで毎月の返済額が増え、あっという間に収支がマイナスに転落します。
これではリスクばかりを背負い、何のために不動産を持っているのか分からない「意味のない投資ごっこ」になってしまいます。
一方、現金購入であれば銀行への返済はゼロです。
世の中の金利がどれだけ上がろうが、毎月の通帳には家賃から管理費・修繕積立金を引いた利益が100%残ります。この圧倒的な安心感は、何物にも代えがたい強みです。
② 突発的な修繕を「整体マッサージ（セルフメンテ）」と割り切れる
不動産を所有していると、給湯器の交換や退去時のクリーニングなど、まとまった突発出費がどうしても発生します。
事前にプール金（修繕予備費）を用意しておけば、一時的に手元の現金は減りますが、慌てる必要はありません。
「これは痛い出費ではなく、物件を長く健康に保ち、長期的に家賃を稼ぎ続けてもらうためのメンテナンスだ」
人間で言えば、日頃の疲れを癒やすために「たまに行く整体マッサージのようなセルフメンテ」だと捉えることで、気持ちよく費用を投じ、前向きに賃貸経営を続けることができます。
2. 現金購入のデメリットと「身の丈に合わせる」割り切り
もちろん、現金購入にデメリットがないわけではありません。
資産形成のスピードは正直「遅い」
借入（レバレッジ）を使えば、自己資金数百万円を元手に数千万円〜数億円の物件を動かすことができます。それに比べれば、貯金が貯まるたびに1戸ずつ現金で買い増していく私のやり方は、資産拡大のスピードとしては正直かなり遅いです。
しかし、私の目的は「他人に見せびらかすための巨大な資産額」を競うことではありません。
「毎月確実に口座へ残る、安定したキャッシュフロー（純利益）」こそが真の目的地です。
見栄や浪費を捨てれば、購入資金はチリツモで貯まる
拡大スピードの遅さをカバーするために私が徹底しているのは、「身の丈に合う生活スタイルを維持すること」です。
コンビニでの無駄なついで買いをやめ、見栄のためのブランド品や浪費に無駄金を使わない。日々の支出をコントロールし、淡々と手元資金を積み上げていけば、購入資金はチリツモで確実に貯まっていきます。
無理な借金のプレッシャーに怯えながら急拡大するよりも、自分のペースで着実に土台を固めていく方が、日々の心の平穏を保ちながら本業にも集中できます。
3. 現金とローン、あなたはどちらを選ぶべきか？
「現金買い」と「ローン活用」、どちらが優れているかという議論に絶対の正解はありません。
大切なのは、「あなた自身の不動産投資の着地点（目的）がどこにあるのか？」です。
- 安く買って高く売るキャピタルゲイン（売却益）を狙うのも正解
- ローンを組んで自己資金を抑え、レバレッジを効かせて大きな物件を動かすのも正解
- 銀行からの信用・評価を高めて事業者として成長していくのも正解
どれも手法の一つに過ぎません。
私が考える「次のステップ」：家賃手取り月20万円からの融資戦略
「現金一括派」の私ですが、今後一生ローンを使わないと頑なに決めているわけではありません。
私自身、「区分マンションからの毎月の手取り家賃収入が月20万円を超えたら、そこから融資（ローン）を組み合わせて規模を拡大するのも大いにありだ」と考えています。
- 手取り月20万円という強固な自力キャッシュフローがある
- 万が一、新規ローン物件で空室や金利上昇が起きても、既存物件の家賃で余裕で返済をカバーできる
この「絶対に負けない防壁」が完成した後であれば、初めて安全にレバレッジという武器を使いこなすことができます。
まとめ：初心者は「守りの土台」を作ってから攻める
これから不動産投資をスタートする40代・50代の方へのアドバイスは極めて明快です。
- 最初の1戸目から、身の丈を超えたフルローンに手を出さない
- まずは手元現金をしっかり守り、金利上昇に怯えない土台（現金または手厚い自己資金）を作る
- 身の丈に合わない見栄を捨て、着実にキャッシュフローを積み増す
- 毎月の手残りが十分に太くなってから、必要に応じてローンを検討する
投資は誰かと競い合うゲームではありません。
あなたと家族が最も安心して夜ぐっすり眠れるやり方を選び、着実に未来の安心を築いていきましょう。
現金購入でもローン購入でも、まず確認したいのは「その物件単体で毎月いくら残るのか」です。物件価格や家賃、管理費・修繕積立金が分かっている場合は、購入前に数字を入れて確認してみてください。