「リアルエステートK」を運営しているSKです。
2020年に最初の1戸目を現金購入したとき、私の毎月の家賃手残りはわずか23,000円でした。
そこから地道に手元現金を管理し、買い増しを続けた結果、現在は5戸の中古区分マンションを無借金で運用しています。
投資を始める前や1戸目を購入した直後は、よくこんな疑問や不安を抱いていました。
- 「戸数を増やすと、空室が出たときの管理が大変になるのではないか？」
- 「複数持つことで、本当にリスクは分散されるのか？」
- 「日々の手間や税金の手続きはどれくらい増えるのか？」
実際に1戸から5戸へとステップアップした今、「1戸だけ持っていた頃には決して見えなかったリアル」がはっきりと分かるようになりました。
今回は、区分マンションを複数所有して初めて実感した「精神的安定感の違い」や「実務の手間」、そして「次のお宝物件を引き寄せる買い増しの基準」をお話しします。
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1. 1戸と5戸の決定的な違い：精神的安定感と「家族を守る力」
1戸所有から5戸所有になって最も劇的に変わったのは、口座の数字以上に「精神的なゆとりの桁違いの大きさ」でした。
① 1戸の「0か100か」から、エリア分散による「負けない耐性」へ
1戸しか所有していない場合、その部屋が退去されて空室になると、入金は一瞬で「ゼロ」になります。
それどころか、入居者がいなくても毎月の管理費や修繕積立金は口座から引き落とされ続けるため、その部屋の収支は一発でマイナス（毎月の持ち出し）に転落します。
しかし、5戸を所有し、さらにそれらの立地エリアを別々に分散させていれば状況は一変します。
仮に1件や2件で同時に退去が発生したとしても、残り3件の部屋から毎月確実に家賃が振り込まれるため、全体の収支は余裕でプラスを維持できます。
「退去が出ても生活がビクともしない」という強固な防御壁ができることで、空室に対する焦りやストレスはほぼ消え去りました。
② 家族に万が一のことがあっても「家賃で助けられる」安心感
私は基本的に、「不動産から得た家賃収入は、次の物件購入のために手をつけずプールしておく」というルールを徹底しています。
しかし、人生には予期せぬ出来事がつきものです。
もし大切な家族に急な病気やトラブルがあり、まとまった出費が必要になったとしても、「毎月労働とは無関係に口座へ入ってくる家賃収入を使って、家族を金銭的に助けることができる」のです。
会社員の給料だけではカツカツで助けてあげられなかったかもしれない場面でも、毎月積み上がるキャッシュフローが自分と家族の強固な防波堤になってくれています。手元に入ってくるお金の総額が大きくなることの本当の価値は、この「守る力の強さ」にあります。
2. 複数所有で生じた「リアルな実務・手間」の真実
「戸数が増えると、大家としての仕事に追われて本業に支障が出るのでは？」と心配される方も多いはずです。
結論から言うと、確かにやることは増えますが、恐れるほどの手間ではありません。
① 理事会の修繕計画や役員選任への対応
部屋数が増えれば、その分だけ各マンションの管理組合から「総会の案内」「修繕計画の議案書」「理事役員の選任アンケート」などが定期的に届きます。
書類を確認し、必要事項を返送する作業に多少の時間を取られるのは事実です。
しかし、内容をチェックして返送するのにかかる時間は1物件あたり30分〜1時間程度です。本業や日常生活を圧迫するような重労働ではないため、十分に許容できる範囲です。
② 確定申告は税理士に依頼。「高い出費」ではない理由
所有戸数が増えると、毎年の確定申告（減価償却費の計算、固定資産税や管理費の経費計上など）が複雑になります。
私はこの作業を自分で行わず、信頼できる税理士さんへすべて外注しています。
当然、税理士さんへの報酬（外注費）は発生します。
しかし、この出費を私は「高い」とは全く思っていません。
- 本業や家族との大切な時間を、確定申告の事務作業で奪われない
- プロの手によって、税務署から指摘を受けないミスのない申告ができる
- 今後の物件購入や法人化、節税の方向性について専門的なアドバイスを受けられる
お金を支払って専門家の知恵と時間を買うことは、長期的に安定した賃貸経営を続けるための「極めて割安な投資」だと考えています。
3. 次の物件を買い増すための「2つの鉄則」
これから1戸目を手に入れ、いずれは複数戸へと買い増していきたいと考えている方に、私が実践している買い増しのルールをお伝えします。
【お宝物件を引き寄せる好循環】
日々のキャッシュを徹底管理し、お金を貯める
＋
市場の不動産情報をマメにチェックし続ける
↓
「今の手元資金で買える、相場より割安な物件」が舞い込んだ瞬間に即決する
「お金を貯める」と「情報を拾う」を同時に走らせる
良い物件情報は、手元にお金がないときには素通りしていき、お金が貯まったからといって都合よく目の前に現れてくれるわけでもありません。
大切なのは、日頃から支出をコントロールしてタネ銭をコツコツ貯めながら、同時に不動産会社の情報や市場の動きをマメにチェックし続けることです。
両方を常に準備しているからこそ、「これは手頃で条件が良い」という出物に出会った瞬間、ためらわずに手元資金で購入を決断できます。そのスピード感こそが、一般市場では買えないような「お宝物件」を手繰り寄せる唯一の方法です。
まとめ：1戸の経験を積んだ人だけが、次の景色を見られる
区分マンション投資は、1戸目を買う瞬間が最も勇気を必要とし、最も不安が大きいものです。
しかし、その小さな一歩を踏み出し、日々の資金管理を続けながら2戸、3戸と積み増していけば、「空室に怯えないリスク分散」と「家族を守れる経済的なゆとり」が確実に手に入ります。
- 1戸所有の赤字リスクは、複数戸のエリア分散で完全にカバーできる
- 管理の手間はわずか。確定申告などの専門実務はプロを頼れば問題ない
- 支出管理と情報収集を日常化し、手元資金で買える優良物件を逃さない
焦って一気に借金をして増やす必要はありません。
まずは身の丈に合った1戸からスタートし、賃貸経営のリズムを掴みながら、一歩ずつ着実に歩みを進めてみてください。