不動産投資を始めるとき、現金一括で購入するか、ローンを利用するか。
私自身も最初の物件を購入する前に考えたことの一つです。
現在、私は中古区分マンションを5室所有しています。
購入価格はそれぞれ270万円〜500万円で、取得価格の合計は1,750万円。5室すべてローンを利用せず現金で購入しました。
結論からいうと、私は現時点で現金一括で購入してきたことに大きなデメリットは感じていません。
ただし、「不動産投資なら現金一括が正解」と考えているわけでもありません。
現金とローンのどちらが適しているかは、年齢、収入、家族構成、保有資産、投資目標などによって変わると思うからです。
この記事では、なぜ私が現金一括で不動産投資を始めたのか、5室を購入して実際に感じているメリット・デメリット、そして今後ローンを利用する可能性について、実体験をもとに紹介します。
当サイトの一部記事はアフィリエイト広告を利用しています
この記事でわかる結論
私が現金一括で不動産投資を始めた理由は、大きく3つあります。
- 当時は自営業で、自分自身の融資属性はそれほど良くないだろうと考えていた
- 手元に使っていない約300万円があった
- 初めての不動産投資でローンを組むことには慎重だった
そこで私は、ローンを使って高額な物件を購入するのではなく、自分が現金で購入できる価格帯から物件を探すことにしました。
結果として、1室目280万円から始まり、現在までに5室、取得価格合計1,750万円を現金で購入しています。
ただ、これは誰にでも適した方法だとは思っていません。
私にとって重要だったのは「現金一括かローンか」という二択ではなく、自分の資産状況や生活に無理のない方法で不動産を持つことでした。
私が不動産投資を現金一括で始めた理由
自営業だったため融資には期待していなかった
1室目を購入した当時、私は会社員ではなく自営業でした。
実際に金融機関へ融資相談をして断られたわけではありません。
ただ、自営業という自分の属性を考えたとき、「融資を受けるにはそれほど有利ではないだろう」と自己判断していました。
それなら、最初から融資ありきで物件を探すのではなく、現金で購入できる範囲から始めてみようと考えました。
使っていない約300万円が手元にあった
もう一つ大きかったのが、当時、手元に約300万円の使っていないお金があったことです。
このお金を預金として持ち続けることもできます。
しかし私は、「預金として持っている資産を、不動産という資産に置き換えると考えたらどうだろう？」と考えました。
もちろん、不動産なら必ず価値が維持されるわけではありません。
価格が下がることもあれば、空室や修繕などのリスクもあります。
それでも、資産価値をできるだけ維持できそうな物件を選び、その物件が家賃収入を生んでくれるのであれば、現金とは違った形で資産を保有する意味があるのではないかと考えました。
初めての投資でローンを組むことには慎重だった
不動産投資はあくまで投資です。
当時の私は不動産投資の経験がありません。
その状態でローンを組み、大きな金額を動かすことには慎重でした。
そこで、「まずは自分のお金で買える範囲からやってみる」という方法を選びました。
最初の300万円の物件を280万円で現金購入
最初に検討した物件の売出価格は300万円でした。
ここで意外だったのは、280万円を支払うこと自体には、それほど不安を感じなかったことです。
それよりも私が不安だったのは、「初めての不動産投資で、自分が狙っている物件は本当に正しいのか？」ということでした。
初めてですから、自分の判断基準が正しいのかを検証した経験もありません。
お金を出す怖さよりも、物件選びを間違えていないかという怖さの方が大きかったのを覚えています。
この物件では、現金で購入できることも交渉材料の一つになりました。
売主側にも早く現金化したい事情があり、最終的に300万円から280万円への価格交渉が成立しました。
現金だから必ず値引きしてもらえるわけではありません。
ただ、買主側の現金決済と売主側の早く売りたい事情が一致すれば、交渉を進めやすくなる場合はあると、この購入で経験しました。
5室すべて現金購入して感じるメリット
現在所有している5室の取得価格は次のとおりです。
| 物件 | 購入価格 | 現在の月間手残り |
|---|---|---|
| 1室目（A県A市） | 280万円 | 28,565円 |
| 2室目（A県A市） | 400万円 | 30,590円 |
| 3室目（B県B市） | 270万円 | 21,500円 |
| 4室目（A県C市） | 300万円 | 23,005円 |
| 5室目（A県A市） | 500万円 | 36,015円 |
| 合計 | 1,750万円 | 139,675円 |
※月間手残りは、現在の家賃・共益費から、実際に支払っている管理費・修繕積立金・管理委託費を差し引いた税引前の金額です。固定資産税・火災保険・突発的な修繕費などは含めていません。
ローン返済がないため、空室時のダメージを抑えられる
現金一括購入で私が特に大きいと感じているのが、毎月のローン返済がないことです。
入居中は家賃から必要経費を差し引いた金額を手元に残していけます。
そして、ローンがないことの意味をより感じるのが空室になったときです。
空室になれば当然、家賃収入はなくなります。
それでもローン返済はありません。
ただし、現金で購入していれば空室でもお金がかからない、という意味ではありません。
管理費や修繕積立金などは、入居者がいるかどうかに関係なく支払う必要があります。
そのため私は購入時から、管理費・修繕積立金が毎月の収支に対して重すぎないかを確認しています。
単純に安ければいいというわけでもなく、マンション自体がきちんと管理されていることとのバランスも重要だと考えています。
家賃収入から手残りを確保しやすい
私の場合、5室すべてにローン返済がありません。
そのため、家賃等から管理費、修繕積立金、管理委託費などを差し引いた金額が毎月の手残りになります。
現在の5室合計では、満室時で月139,675円です。
私は表面利回りだけではなく、最終的に毎月いくら手元に残るのかを重視して物件を見るようにしています。
現金決済が交渉材料になることもある
1室目の経験からも、現金で購入できることは場合によって交渉材料になります。
ただし、「現金客だから安くしてもらえる」と考えるのは違うと思います。
売主が急いでいなければ、現金であろうと希望価格を下げる理由はありません。
私の場合は、売主側の事情と自分の購入条件がうまく合った結果でした。
現金一括購入にデメリットは感じなかったのか？
正直にいうと、現時点では現金一括で購入したこと自体に大きなデメリットを感じたことはありません。
強いて挙げるなら、手元の現金が一度に減ることです。
500万円の物件を現金で購入すれば、物件価格500万円に加えて諸費用も必要になり、それだけまとまった現金が手元から減ります。
だからこそ私は、「現金がある＝物件購入に使っていいお金」とは考えていません。
自分なりに手元に残しておく現金の最低ラインを設定し、物件を購入しても生活や事業に困らないようにしてきました。
500万円持っていたら500万円の物件を現金で買っていい？
もし、「500万円持っています。500万円の投資用物件を現金で買ってもいいですか？」
と聞かれたら、私は一律に「買っていい」とも「やめた方がいい」とも答えません。
その人の環境によるからです。
500万円がその人のほぼ全財産なのか、十分な預金を別に持ったうえでの500万円なのかでは意味がまったく違います。
年齢、仕事、収入、家族構成によっても必要な現金は変わります。
全額を不動産に使う方法もあれば、一部だけを使い、残りを手元に置いておく方法もあります。
私なら、「その500万円を不動産に変えても、生活や仕事に困らないか？」を先に考えます。
現金一括かローンかを決める以前に、自分がどこまでリスクを取れるのかを把握しておくことが大切だと思っています。
現金一括とローンはどちらが正解なのか
ここまで読むと、私が現金一括購入を強く推しているように見えるかもしれません。
しかし、私は「不動産投資は現金一括が正解」とは考えていません。
むしろ、条件の良い物件があり、ローンを利用することで投資として成立すると判断すれば、今後ローンを使う可能性はあります。
私には、2030年までに満室想定の月間CFを20万円にするという目標があります。
まずは現在の投資方法を基本に、この目標を目指しています。
そして月20万円を達成した後は、融資を利用した物件取得も選択肢に入れるつもりです。
そこから先は、自分の不動産投資にとって「第二章」になるかもしれません。
まとめ｜私は現金で買える価格帯から不動産投資を始めた
私は現在までに中古区分マンション5室、取得価格合計1,750万円をすべて現金で購入してきました。
しかし、現時点で自分の不動産投資を「成功した」と判断しているわけではありません。
まだ途中です。
また、「現金一括で買ったからうまくいった」とも考えていません。
私の場合はむしろ、「現金で買う方針だったからこそ、現金で無理なく購入できる価格帯の物件を探してきた」という順番です。
現金一括にはローン返済がないという大きなメリットがあります。
一方で、まとまった現金を不動産へ移すことになります。
だからこそ重要なのは、「現金一括とローンのどちらが優れているか」ではなく、自分の資産状況や生活、投資目標に合った方法を選ぶことだと思います。
私自身も今後、条件次第ではローンを利用するかもしれません。
不動産投資の方法を最初から一つに決めつけず、その時の自分の環境と物件を見ながら判断していくつもりです。
あわせて読みたい実践記事
現金一括で購入する場合でも、購入価格だけで判断するのではなく、手元にいくら現金を残すのか、毎月いくら手残りが出るのかまで考えておくことが大切です。
私が実際に物件を購入・運営する中で考えてきたことは、こちらの記事でも紹介しています。