中古区分マンションを購入するとき、何を確認すればよいのでしょうか。
物件価格、表面利回り、築年数、駅からの距離など、物件情報にはさまざまな数字が並んでいます。
私自身、兼業大家として中古区分マンションを購入し、現在は5室を所有しています。
物件を探すときに私が見ているのは、一つの数字だけではありません。
価格、家賃、表面利回り、管理費・修繕積立金、立地、築年数などを確認し、最終的にはそれらをトータルで判断しています。
また、実際に物件を所有するようになってからは、修繕積立金の値上げ予定や給湯設備、オーナーチェンジ物件なら現在の入居状況など、物件情報サイトだけでは分からない部分も確認するようになりました。
この記事では、中古区分マンションを検討するときに、私が実際に確認しているポイントを紹介します。
この記事でわかること
- 中古区分マンションを買う前に確認したい数字
- 管理費・修繕積立金で確認していること
- オーナーチェンジ物件で確認していること
- 現地で私が見ているポイント
- 私が購入判断で特に気にしている3つの条件
- 中古区分マンションは表面利回りだけでは判断しない
- ① 購入価格と家賃のバランスを見る
- ② 表面利回りではなく「実際にいくら残るか」を考える
- ③ 管理費・修繕積立金は現在の金額だけを見ない
- ④ 築年数だけでなく建物の状態を見る
- ⑤ 共用部が汚れているマンションは慎重に考える
- ⑥ 給湯設備がガスか電気かを確認する
- ⑦ オーナーチェンジなら現在の入居状況を確認する
- ⑧ 駅徒歩だけで立地を判断しない
- ⑨ 賃貸需要が弱いと感じる物件は避ける
- ⑩ 売却価格だけで出口を考えない
- ⑪ 物件が良くても、今の自分が買えるかを考える
- 私が今、購入判断で特に気にしている3つ
- すべてが完璧な物件を探すより「許容できない条件」を決める
- 物件を見る力は、実際に数字を確認することで身につく
- 収支を確認したら、次は相談先も考えてみる
- あわせて読みたい実践記事
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中古区分マンションは表面利回りだけでは判断しない
中古区分マンションを探していると、どうしても表面利回りに目が行きます。
私も当然確認します。
しかし、「表面利回り○％以上なら買う」という一つの基準だけで購入を決めているわけではありません。
例えば表面利回りが高くても、管理費や修繕積立金が高ければ、実際に残るお金は少なくなります。
反対に、駅から多少離れていても、バス停やスーパー、コンビニなどが近く、日常生活に困らない環境なら検討対象になることもあります。
私がまず確認するのは、
- 物件価格
- 現在の家賃
- 表面利回り
- 管理費
- 修繕積立金
- 立地
- 築年数
などです。
重要なのは、一つの条件だけで判断するのではなく、複数の条件を組み合わせて「この価格なら自分は買えるか」を考えることだと思っています。
① 購入価格と家賃のバランスを見る
最初に確認するのは、やはり購入価格と家賃です。
例えば同じ500万円の中古区分マンションでも、
月額家賃が3万円なのか、4万円なのか、5万円なのかで収益性は大きく変わります。
ただし、現在の家賃だけを見て判断するのも注意が必要です。
オーナーチェンジ物件なら、現在の入居者が以前から住んでいて、現在の募集相場とは異なる家賃になっている可能性もあります。
私は周辺の賃貸相場も確認します。
現在は物価やさまざまなコストが上昇している局面でもあるため、今後退去が発生した場合には、その時点の周辺相場を改めて確認して募集家賃を検討するつもりです。
「今いくらで貸しているか」と「次にいくらで貸せそうか」は分けて考える。
これは中古区分マンションを見るうえで重要だと考えています。
② 表面利回りではなく「実際にいくら残るか」を考える
物件情報に掲載されている表面利回りは、物件を比較するための一つの目安にはなります。
しかし、表面利回りがそのまま自分の収入になるわけではありません。
例えば区分マンションなら、
家賃収入
－ 管理費
－ 修繕積立金
－ 管理委託費
－ その他の必要経費
といった支出があります。
ローンを利用する場合は、さらに毎月の返済があります。
そのため私は、表面利回りを見ると同時に、「結局、毎月いくら手元に残るのか」を重視しています。
気になる物件がある場合は実際に計算する
物件価格や家賃、管理費、修繕積立金などが分かれば、実際の手残りをある程度シミュレーションできます。
当サイトでは、私自身が物件を検討するときの考え方をもとに、利回りや資金回収の目安を確認できるシミュレーターを用意しています。
物件情報を眺めるだけではなく、数字を実際に入力してみると、管理費が上がった場合や家賃が下がった場合に収支がどう変わるのかも見えやすくなります。
③ 管理費・修繕積立金は現在の金額だけを見ない
区分マンションでは、管理費と修繕積立金は毎月発生する支出です。そのため購入前には現在の金額を確認します。
しかし、私が気にしているのは「現在いくらなのか」だけではありません。
可能な範囲で、
- 管理費・修繕積立金の値上げ予定
- 修繕積立金の積立状況
- 滞納状況
- 大規模修繕の履歴
- 長期修繕計画
なども仲介会社などを通じて確認します。
特に避けたいのが、購入した直後に管理費や修繕積立金が大きく上がることです。
例えば購入時に毎月の手残りを2万円と想定していたのに、購入翌月から修繕積立金が数千円上がれば、最初に立てた収支計画がいきなり変わってしまいます。
値上げ自体が悪いわけではありません。
建物を長期間維持するためには必要な場合もあります。
だからこそ、購入前に予定されている値上げがないかを確認しておくことが重要だと考えています。
④ 築年数だけでなく建物の状態を見る
私は築年数も確認しますが、「築○年以上だから絶対に買わない」という判断だけをしているわけではありません。
ただし、築40年以上になると私は慎重になります。
さらに旧耐震基準の物件については、基本的に避ける方向で考えています。
一方で、同じ築年数でも建物の状態には差があります。
現地を見る機会があれば、
- 共用部分が整理整頓されているか
- 古くても手入れされているか
- エントランスや廊下が荒れていないか
- 宅配ボックスなど現在の賃貸需要に合う設備があるか
なども見ます。
私は、「古いこと」と「管理されていないこと」は別問題だと考えています。
築年数について私がどのように考えているのかは、「中古区分マンションは築何年まで買える？築30年超 所有大家の判断基準」でも詳しく紹介しています。
⑤ 共用部が汚れているマンションは慎重に考える
これは私自身の経験から持っている一つの仮説です。
共用部分が極端に汚れていたり、整理整頓されていなかったりするマンションを見ると、私は慎重になります。
なぜなら、建物の管理状態だけでなく、管理会社や居住者の状況が表れている可能性があると考えるからです。
もちろん、共用部分が汚れているという理由だけで管理会社や居住者の質を断定することはできません。
しかし、自分が長期間所有して賃貸することを考えれば、現地の雰囲気も無視できない判断材料です。
築年数が経過していても、きちんと清掃され、手入れされているマンションには良い印象を持ちます。
⑥ 給湯設備がガスか電気かを確認する
現在の私が中古区分マンションを見るとき、かなり気にしているのが給湯設備です。
特に古い電気温水器が設置されている物件については慎重に考えます。
設備が古ければ、所有後に交換が必要になる可能性があります。電気温水器は交換費用も大きくなりやすく、物件の家賃や手残りによっては、交換だけで1年分以上のキャッシュフローに相当する支出になることもあります。
さらにマンションの場合、設備の交換方法や設置できる機器が建物の構造や管理規約などの影響を受ける場合もあります。
そのため、「現在使えているから大丈夫」ではなく、故障した場合にどのような設備へ交換できるのか、どの程度の費用を想定する必要があるのかまで考えるようにしています。
私の場合、今物件を検討するなら、「給湯がガスなのか電気なのか」自体が購入判断の重要項目の一つになっています。
⑦ オーナーチェンジなら現在の入居状況を確認する
入居者がいる状態で購入するオーナーチェンジ物件の場合、購入直後から家賃収入が得られることはメリットです。
一方で、購入する側は現在の入居者について分からないこともあります。
私は、適法に提供・確認できる範囲で、
- 何年くらい入居しているのか
- 年齢層
- 職業
- 勤務先との距離など生活との関係
といった情報も確認します。
これは個人を特定するためではなく、現在の賃貸借が今後も継続しそうかを考える材料の一つとして見ています。
例えば長期間住んでいる入居者なら、現在の住環境に一定の満足を感じている可能性があります。
逆に購入直後に退去すれば、原状回復や募集などが必要になる可能性があります。
オーナーチェンジだからといって、「すでに入居者がいる＝今後もずっと家賃が入る」とは考えないようにしています。
⑧ 駅徒歩だけで立地を判断しない
不動産では「駅徒歩○分」が重要視されます。
もちろん私も確認します。
ただ、私は駅からの距離だけで物件を切るわけではありません。
例えば多少駅から離れていても、
- バス停
- コンビニ
- スーパー
- 医療施設
- 日常生活に必要な店舗や施設
などが徒歩10分程度の範囲に揃っていれば、生活利便性を補える可能性があります。
賃貸物件で重要なのは、実際にそこで暮らす人が不便を感じにくいかだと思っています。
駅徒歩という一つの数字だけではなく、周辺環境全体を見るようにしています。
⑨ 賃貸需要が弱いと感じる物件は避ける
私がかなり重視しているのが賃貸需要です。
いくら安く買えて、表面利回りが高くても、入居者が決まらなければ家賃収入は得られません。
そのため、「この場所で今後も借りたい人がいるだろうか」という視点で考えます。
私の場合、価格が多少高い物件や築40年以上の物件なら、その他の条件によって検討する余地があります。
しかし、賃貸需要が低いと判断した物件については、かなり強く避ける方向です。
キャッシュフローを積み上げていく私の投資方法では、家賃が継続して入ることが特に重要だからです。
⑩ 売却価格だけで出口を考えない
私は基本的に、購入した区分マンションを短期間で売却して利益を得ることを目的にしていません。
私が重視しているのは、家賃から得られるキャッシュフローを積み増していくことです。
そのため現金購入を中心に、借入による支出を抑えながら、できるだけ長期間家賃収入を得たいと考えています。
ただし、将来何らかの事情で売却する可能性まで無視しているわけではありません。
私の場合は、売却価格だけではなく、保有期間中に回収した家賃収入と合わせて考えます。
例えば、単純化すると、200万円で物件を購入し、保有中の累積手残りが150万円、最終的に150万円で売却できたとします。
購入価格だけと比較すれば、200万円 → 150万円なので50万円下がっています。
しかし投資全体では、累積手残り150万円＋売却150万円＝300万円です。
もちろん実際には、購入時・保有中・売却時の諸経費や税金、修繕費などを含めて計算する必要があります。
それでも私は、「購入価格より高く売れたか」だけではなく、保有期間全体でどれだけ資金を回収できたかを見るようにしています。
これは、キャッシュフローを重視して長期保有する私なりの考え方です。
⑪ 物件が良くても、今の自分が買えるかを考える
そして最後に見るのが、物件ではなく自分自身の状況です。
どれだけ条件の良い物件でも、購入したことで手元資金がほとんどなくなってしまうのであれば、私は慎重になります。
物件購入後には、
- 設備故障
- 原状回復
- 空室
- 管理費・修繕積立金の上昇
- 税金
などが発生する可能性があります。
だから私は、「この物件は買えるか」だけではなく、「買った後も余裕を残せるか」まで考えます。
実際、私は過去に購入したいと思った350万円の投資用マンションを見送ったことがあります。
物件そのものが悪かったからではありません。
当時の自分の借入や資金状況まで含めて考えた結果、物件購入ではなくローン返済を優先しました。
👉 350万円の投資用マンションを買わなかった理由｜ローン返済を優先した大家の実体験
また、購入判断に迷ったときは、不動産会社などの第三者から意見を聞くことも判断材料の一つになります。
ただし、私は相談先の意見をそのまま受け入れるのではなく、最終的には自分自身で判断することが大切だと考えています。
不動産会社を選ぶときの考え方や、相談先がない場合の選択肢については、こちらの記事にまとめています。
👉 不動産投資会社はどう選ぶ？兼業大家が考える相談先の見極め方
私が今、購入判断で特に気にしている3つ
ここまで多くの項目を挙げましたが、現在の私が中古区分マンションを検討するとき、特に気にしているのは次の3つです。
1．今の自分の資金状況に無理がないか
買える金額だから買うのではなく、購入後も必要な現金を残せるかを考えます。
2．給湯設備がガスなのか電気なのか
特に古い電気温水器がある物件については、交換時の費用や対応方法まで含めて慎重に考えます。
3．家賃に対して管理費・修繕積立金が高すぎないか
表面利回りが良くても、毎月固定的に出ていく金額が大きければ、私が重視するキャッシュフローが残りません。
これは「この3つを満たせば良い物件」という意味ではありません。
最終的には、価格、家賃、利回り、建物、立地、賃貸需要などを含めて総合的に判断します。
すべてが完璧な物件を探すより「許容できない条件」を決める
中古区分マンションを探していると、
「もっと駅に近い方がいい」
「もっと築浅がいい」
「もっと利回りが高い方がいい」
と、条件を追加したくなります。
しかし、すべての条件を満たす物件は、それだけ価格も高くなりやすくなります。
私自身は、すべてが完璧な物件を探すというより、「自分が許容できない条件は何か」を考えるようにしています。
例えば私なら、旧耐震基準や賃貸需要が弱いと判断する物件にはかなり慎重です。
一方、築年数が40年以上だったり、駅から多少離れていたりしても、価格や管理状態、周辺環境など他の条件によっては検討の余地があります。
物件選びには、その人の資金状況や投資目的によって違いがあります。
だからこそ、誰かの「買う基準」をそのまま使うのではなく、自分なりの買わない基準を持っておくことも大切だと思っています。
物件を見る力は、実際に数字を確認することで身につく
私も最初から現在のような基準を持っていたわけではありません。
物件を探し、数字を計算し、実際に購入して所有する。
そして、ときには購入を見送る。
そうした経験を繰り返す中で、自分が何を重視するのかが少しずつ明確になってきました。
中古区分マンションを検討するときは、価格や表面利回りだけではなく、
「毎月いくら残るのか」
「想定外の支出に耐えられるのか」
「今の自分が本当に買うべきなのか」
まで考えてみてください。
気になる物件が見つかったら、実際の数字を入れて収支を確認してみるのも一つの方法です。
収支を確認したら、次は相談先も考えてみる
中古区分マンションを購入する前には、物件価格や表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金などを差し引いた毎月の手残りを確認することが大切です。
ただし、数字だけで判断できない部分もあります。
例えば、周辺の賃貸需要や売主の事情、将来の修繕リスクなど、自分だけでは十分な情報を集められないこともあるでしょう。
私自身、これまで5室の中古区分マンションを購入してきましたが、不動産会社から得られる情報や担当者の意見も参考にしながら、最終的には自分で購入を判断してきました。
大切なのは、不動産会社に正解を教えてもらうことではなく、自分が納得して判断するための材料を増やすことだと思います。
まだ相談できる不動産会社がない方や、どのような担当者を選べばよいか分からない方は、こちらの記事も参考にしてください。
👉 不動産投資会社はどう選ぶ？兼業大家が考える相談先の見極め方
無理に購入を急ぐ必要はありません。自分の資金状況や投資方針を整理したうえで、納得できる物件と出会うことが大切だと考えています。
あわせて読みたい実践記事
中古区分マンションの購入判断では、物件価格や利回りだけでなく、管理費・修繕積立金、購入後の資金的な余裕なども重要になります。
私が実際に物件を購入・運営する中で経験したことを、関連記事でも紹介しています。
👉 中古区分マンションの管理費・修繕積立金について｜現役大家の実体験
管理費や修繕積立金の確認ポイントと、実際に経験した臨時徴収について紹介しています。
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