大学4年間の家賃はいくら？子どもの一人暮らしに中古マンションを買い、卒業後は賃貸にする選択肢

子どもが大学へ進学し、実家を離れて一人暮らしをすることになった。

親としてまず考えるのは、「どこに住ませよう？」「家賃はいくらくらい必要だろう？」ということではないでしょうか。

例えば家賃5万円の部屋に4年間住めば、単純計算で240万円。

家賃6万円なら288万円。

家賃7万円なら336万円です。

もちろん、賃貸住宅には大きなメリットがあります。

大学を卒業すれば退去できますし、設備が故障した場合も、通常の使用による故障などであれば貸主側の負担で対応されるケースがあります。

その一方で、私は不動産を所有する大家として、別の考え方もあると思っています。

4年間で数百万円の家賃を支払うのであれば、300〜500万円程度の中古ワンルームを親が購入し、そこに子どもを住ませる方法はないだろうか。

そして子どもが卒業したら、その部屋を売って終わりではありません。

条件の良い物件を選んでいれば、今度は賃貸住宅として他の人へ貸すことも考えられます。

大学4年間は子どもの住居として使い、卒業後は家賃を生む資産として活用する。

さらに長期的に考えれば、そこから得られる家賃収入を親自身の老後の収入源の一つとして活用できる可能性もあります。

私は現在、中古の区分マンションを5戸所有しています。

そんな大家の立場から、子どもの大学進学時の住居を「4年間の支出」だけで終わらせない方法について考えてみます。

この記事の結論

この記事で伝えたいのは、「大学生の子どもには賃貸を借りず、マンションを買うべき」ということではありません。

大学の所在地、物件価格、賃貸需要、親の資金力、管理費や修繕積立金などによって、賃貸を選んだ方が合理的なケースはいくらでもあります。

ただ、子どもが4年間一人暮らしをすることが決まっているなら、「賃貸を借りる」だけでなく、「中古マンションを購入して子どもを住ませる」という選択肢も一度比較してみてもいいのではないでしょうか。

私が考えている流れはこうです。

親が中古ワンルームを購入する

↓

大学4年間、子どもがそこに住む

↓

卒業して子どもが退去する

↓

融資条件や管理規約などを確認し、条件が整えば賃貸住宅として貸し出す

↓

家賃収入を得る

↓

その収入を親自身の老後資金や次の資産形成へ回す

つまり、「子どもの住居費」と「親の資産形成」を一つの不動産でつなげるという考え方です。

大学生の家賃を4年間払うといくらになる？

まず考えてみたいのが、大学4年間の家賃です。

単純計算すると、

• 月5万円 × 48か月 ＝ 240万円
• 月6万円 × 48か月 ＝ 288万円
• 月7万円 × 48か月 ＝ 336万円

となります。

実際にはこれ以外にも、物件によって敷金、礼金、仲介手数料、保証料、更新料などが必要になる場合があります。

だからといって、私は「家賃は捨て金」と考えているわけではありません。

賃貸住宅なら大きな購入資金を用意する必要がなく、大学卒業後には比較的簡単に退去できます。

子どもが途中で大学を変わる、留学する、生活環境が変わるといった場合にも対応しやすいでしょう。

これは大きなメリットです。

ただし、4年間で家賃だけでも200万円、300万円という金額を支払う可能性がある。

それなら一度、「同じ地域の中古ワンルームはいくらで買えるのだろう？」と調べてみる価値はあると思います。

もし400万円の中古ワンルームがあったら？

例えば、子どもが進学する大学の近くに400万円の中古ワンルームがあったとします。

一方、その地域で一人暮らしをする場合の家賃が月6万円だったとします。

4年間の家賃は288万円です。

ここだけを見ると、「だったら400万円で買った方がいいのでは？」と思うかもしれません。しかし、実際はそんなに単純ではありません。

マンションを購入すれば、

• 購入時の諸費用
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 火災保険など
• 室内設備の修理・交換
• ローンを利用する場合の金利
• 将来売却する場合の費用

などが発生します。

したがって、288万円の家賃 vs 400万円の購入価格だけを比較してはいけません。

見るべきなのは、大学4年間の総住居費と、その4年後に何が残っているのかです。

賃貸なら4年間住んだ後に退去します。

購入した場合には、4年間子どもが住んだ後にもマンションという資産が残ります。

ただし、そのマンションが購入時と同じ価格で売れる保証はありません。

値下がりする可能性もありますし、売却まで時間がかかる可能性もあります。

だからこそ、私は購入価格だけでなく「4年後にどう使える物件なのか」まで見て判断したいと思っています。

私なら「卒業後に貸せるか」を購入前に考える

私がこの方法を検討するなら、単に、「子どもが4年間快適に住めるか」だけでは物件を選びません。大学卒業後に、「この部屋を他の人が借りてくれるか」まで考えます。

つまり最初から、子どもの住居＋将来の賃貸物件という二つの視点で物件を見るということです。

例えば、

• 大学や駅からの距離
• 周辺の賃貸需要
• 卒業後に想定できる家賃
• 管理費
• 修繕積立金
• マンション全体の管理状態
• 大規模修繕の履歴
• 長期修繕計画
• 給湯器などの設備
• 耐震基準
• 将来売却するときの需要
• 管理規約上、賃貸利用に問題がないか

などを確認します。

大学の近くだからといって、必ず賃貸需要が強いとは限りません。

子どもが卒業した瞬間に借り手が見つからなければ、家賃収入がない状態でも管理費や修繕積立金、固定資産税などを負担する必要があります。

「4年間住めればいい物件」ではなく、「4年後から賃貸経営できる物件なのか」まで見る。ここが重要だと思います。

子どもの卒業は、そのマンションの役割が変わるタイミング

例えば22歳で子どもが大学を卒業し、就職のため別の地域へ引っ越したとします。

通常の賃貸住宅なら、そこで契約を終了します。

しかし親がマンションを所有していれば、そこから別の使い方を考えられます。

売却する。

そのまま家族で使う。

あるいは、条件が整えば賃貸へ出す。

私は大家なので、特にこの3つ目に注目します。

子どもが住んでいた部屋へ、今度は別の大学生や社会人が入居する。

すると、「子どもの住居」だった不動産が「家賃を生む資産」へ役割を変える可能性があります。

大学卒業を、その物件の終わりではなく、第二段階のスタートとして考えるわけです。

卒業後に貸したら、いくら残るのか？

ここは購入前に計算しておきたいところです。

例えば将来、月5万円で貸せそうな物件だったとしても、毎月5万円すべてが親の手元に残るわけではありません。

管理費、修繕積立金、賃貸管理会社へ支払う管理委託費、固定資産税、保険、室内設備の修繕などがあります。

そのため、「家賃はいくら取れるか？」だけではなく、「必要な支出を差し引いて、実際のキャッシュフローがどの程度残りそうか？」を見る必要があります。

なお、ここでいうキャッシュフロー上の「手残り」と、税務上の「不動産所得」は同じものではありません。

税務上は賃貸収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算するため、最終的な税負担まで含めた手取り額は、その人の所得状況などによっても変わります。

このブログでは、購入価格、家賃、管理費、修繕積立金などから、利回りや資金回収の目安を確認できるシミュレーターを公開しています。

👉 不動産の利回り・資金回収シミュレーター｜何年で元が取れるか計算する

気になる中古ワンルームを見つけたら、「子どもが卒業した後、この物件を貸したらどうなるか」という条件でも計算してみると、購入判断の材料になります。

月2〜3万円のキャッシュフローでも、10年・15年で見ると変わってくる

仮に、子どもの卒業後に賃貸へ出し、管理費や修繕積立金、管理委託費などを差し引いた運営上のキャッシュフローが、平均して月2万5,000円程度残る物件だったとします。

単純計算なら、

1年間で30万円。

5年間で150万円。

10年間で300万円。

15年間なら450万円です。

ただし、これは月2万5,000円が継続して残った場合の単純計算です。

実際には空室があります。

設備が故障することもあります。

家賃が下がることもあれば、管理費や修繕積立金が上がることもあります。

突発的な修繕費や税金も考える必要があります。

したがって、15年間で必ず450万円が残るという意味ではありません。

それでも、大学卒業後にもその不動産が収入を生み続ける可能性があるという点は、購入を検討するときの重要な材料になります。

子どもの大学進学を、親の老後資金づくりにつなげる

ここでもう少し時間軸を長くして考えてみます。

子どもが大学へ進学するとき、親が40代後半〜50代だったとします。

大学4年間は子どもの住居として使う。

卒業後は条件が整えば賃貸へ出す。

そこから10年、15年と保有すれば、親自身も老後を考える年齢になります。

つまり、大学進学時には「子どものための住居」だったマンションが、老後には「親の家賃収入源」の一つになっている可能性があります。

老後資金というと、「いくら貯金しておけばいいか」「年金はいくらもらえるか」「NISAでいくら積み立てるか」といった話が中心になりがちです。もちろん、どれも大切です。

私はそこにもう一つ、老後までに「毎月少額でも家賃を生む資産を持っておく」という選択肢があってもいいと思っています。

月2万円、3万円だったとしても、給与収入がなくなった後に年金以外の収入源がある。

私自身は、そこに不動産を持つ意味の一つがあると考えています。

ただし、不動産収入は年金のように金額が確定しているものではありません。

空室、家賃下落、修繕、管理費・修繕積立金の増額などによってキャッシュフローは変動します。

そのため、「老後資金をこのマンションだけに頼る」のではなく、老後の収入源を増やす一つの方法として考えるのが現実的です。

そして、その不動産を購入するきっかけが、もともとは子どもの大学進学だった。

そう考えると、大学4年間の住居費を見る視点も少し変わってきます。

老後には「貸し続ける・売る・子どもへ残す」という選択肢もある

さらに、不動産は家賃収入だけを見る必要もありません。

親が老後を迎えた時点で、そのまま保有して家賃収入を得る。売却して現金化する。将来的に子どもへ承継する。という選択肢があります。

もちろん、その時点で物件価格がいくらになっているかは分かりません。

建物は古くなりますし、売却しにくくなる可能性もあります。

相続や生前贈与を行う場合には税務上の問題もあるため、その時点の制度や家庭の状況に応じた確認が必要です。

それでも、大学4年間だけではなく、「この物件を10年後、20年後にどう使えるだろう？」と考えることには意味があると思います。

現金で購入できる親なら、考え方はさらにシンプルになる

300〜500万円程度の中古ワンルームなら、親の資金状況によっては現金購入できるケースもあると思います。

私自身、現在所有している中古区分マンションは借入を使わずに取得しています。

現金購入ならローン返済がありません。

そのため、子どもが住んでいる間は、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険・室内修繕などを中心に住居コストを考えることになります。

そして子どもの卒業後、管理規約などに問題がなく賃貸へ回すことができれば、ローン返済のない状態から賃貸経営を始めることもできます。

これは私自身が中古区分マンションを現金で購入してきた経験からも、分かりやすい方法だと感じています。

ただし、現金を不動産へ変えるということは、その分だけ手元の現金が減るということでもあります。

特に子どもの大学進学時期は、学費をはじめ多くのお金が必要になります。

無理をして数百万円を不動産へ投入し、生活防衛資金や残りの教育費が不足してしまっては本末転倒です。

「現金で買える」と「現金で買っても家計に問題がない」は別の話です。

残りの学費、生活費、緊急時の資金まで考えたうえで判断する必要があります。

あわせて読みたい→ 不動産投資は現金とローンどちらがいい？実際に5戸所有して考えたこと

ローンを利用する場合は「子どもが住む期間」と「卒業後」を分けて考える

現金ではなく借入を利用して購入する場合は、ここを特に慎重に考える必要があります。

住宅ローンというと、「借りた本人が住む住宅にしか使えない」と思われるかもしれません。

しかし、商品によっては親が購入し、子どもなどの親族が住む住宅を対象にできるものもあります。

例えばフラット35には、申込人の子や孫などが住む住宅を対象とする「親族居住用住宅（子入居型）」という仕組みがあります。

ただし、ここで重要なのは、「子どもを住ませるために利用できる住宅ローンがある」ことと、「子どもの卒業後、そのローンを返済しながら自由に第三者へ貸せる」ことは別問題だということです。

例えばフラット35は、第三者へ賃貸する目的の投資用物件の取得には利用できません。

したがって、「大学4年間は子どもを住ませ、卒業したらそのまま賃貸物件にしよう」と考えている場合は、借入時点から将来の使い方を金融機関へ説明し、卒業時には改めて契約条件や必要な手続きを確認する必要があります。

金融機関や商品によって条件は異なります。

卒業後の賃貸転用が認められない場合や、ローンの完済・借り換えなどを検討する必要が生じる可能性もあります。

そのため、ローンを利用する場合は、「今、子どもが住めるか」だけでなく、「4年後にどう使いたいのか」まで金融機関へ伝えて確認する。これが重要です。

金利の低さだけで融資商品を選び、後から自己判断で賃貸へ変更するような方法は避けるべきだと思います。

現金購入とローン購入では「卒業後」の自由度が違う

この点を考えると、今回の方法では現金購入とローン購入で考え方が少し変わります。

現金購入なら、ローン契約上の資金使途の制約はありません。

そのため、管理規約などに問題がなければ、子どもが住む → 卒業 → 賃貸という切り替えは比較的シンプルです。

一方、住宅ローンなどを利用している場合は、卒業時点でローンが残っている可能性があります。

その場合は、契約内容や金融機関の判断を確認せず第三者へ貸すことはできません。

だから私は、この方法を考えるなら、購入時だけではなく、4年後の状態まで想定して資金計画を作ることが大切だと思います。

「大学の近くだから買う」では危険だと思う

この方法で最も避けたいのは、「4年間家賃を払うのがもったいないから、とりあえず安い部屋を買う」という判断です。

例えば400万円で購入できても、管理費・修繕積立金が非常に高い。建物管理に問題がある。大規模修繕への備えが不足している。卒業後に借り手が見つかりにくい。設備交換に大きな費用がかかる。売却需要が弱い。

こうした物件なら、結果的に賃貸を選んだ場合より大きな負担になる可能性があります。

だからこそ私は、購入価格の安さよりも、「4年後からどうなるか」を重視します。

子どもが住む4年間だけでなく、その後10年、20年使える可能性があるのか。

そこまで考えて物件を選ぶ必要があります。

あわせて読みたい→ 中古区分マンションは築何年まで買える？築30年超を5戸所有する大家の判断基準

賃貸を選んだ方がいい家庭も当然ある

ここまで購入する方法について書いてきましたが、私はすべての家庭に購入を勧めているわけではありません。

例えば、

• 進学先の地域の中古マンション価格が高い
• 4年後の賃貸需要が読めない
• 子どもが転学・留学する可能性がある
• 親の手元資金を減らしたくない
• 今後ほかの教育費が必要になる
• 良い物件が見つからない
• 卒業後に賃貸として運用する予定がない

といった場合は、賃貸の柔軟性が大きなメリットになります。

大切なのは、「大学生だから賃貸」と最初から決めてしまわないことです。

賃貸と購入の両方を調べ、4年間だけではなく、その先まで含めて比較する。そのうえで賃貸の方が良ければ、賃貸を選べばいいと思います。

私自身も、子どもの大学進学時には検討したい

私は現在、中古区分マンションを5戸所有しています。そのため、子どもが将来、実家から通えない大学へ進学することになったときには、賃貸住宅だけを探すのではなく、中古区分マンションの購入も選択肢として比較したいと考えています。

もちろん、そのとき良い物件があるとは限りません。進学する地域によっては300〜500万円では購入できないでしょうし、購入できても投資対象として魅力がない可能性もあります。だから、「子どもが大学へ行ったらマンションを買う」と決めているわけではありません。

私なら、

4年間の家賃はいくらになるのか。

同じ地域で中古ワンルームはいくらで買えるのか。

購入諸費用はいくら必要なのか。

管理費や修繕積立金はいくらなのか。

卒業後はいくらで貸せそうなのか。

空室や修繕を考えても収支が成り立ちそうなのか。

10年、15年保有した場合にどの程度資金を回収できそうなのか。

そこまで数字を並べてから判断します。

条件が合わなければ賃貸。条件の良い中古区分が見つかれば購入も検討する。そのくらいの考え方でいいと思っています。

まとめ｜大学4年間の住居費を「その後」まで考えてみる

子どもが大学へ進学すると、学費だけでなく住居費も大きな負担になります。

家賃5万円なら4年間で240万円。

家賃6万円なら288万円。

家賃7万円なら336万円。

だからといって、「家賃がもったいないからマンションを買えばいい」という単純な話ではありません。

マンションを所有すれば、購入費用だけでなく管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、修繕費などが必要になります。

売却価格が下がる可能性もあります。

それでも、大学4年間だけで考えなければ見え方は変わります。

子どもの大学進学

↓

4年間、子どもが住む

↓

卒業後、条件が整えば賃貸へ

↓

家賃収入を得る

↓

親の老後の収入源の一つとして活用する

↓

将来は保有・売却・承継などを検討する

という長い時間軸で考えることもできます。

私が大切だと思うのは、子どもの大学進学によって発生する住居費を4年間だけの支出として見るのか、その先まで使える資産に変えられないかまで考えてみるのかということです。

大学進学が決まったら賃貸サイトだけを見るのではなく、一度その地域の中古マンション価格も調べてみる。

そして気になる物件があれば、卒業後に貸した場合の数字まで計算してみる。

👉 利回り・資金回収シミュレーター

比較した結果、賃貸を選ぶのも一つの判断です。

条件の良い中古区分が見つかれば、購入を検討するのも一つです。

4年間の住居費だけでなく、その10年後、20年後に何が残っているのか。

親だからこそ、そこまで長い時間軸で考えてみてもいいのではないでしょうか。

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※この記事は、筆者自身の不動産賃貸経営の経験をもとに、一つの考え方を紹介するものです。賃貸と購入のどちらが適しているかは、物件価格、家賃、管理費、修繕積立金、税金、空室、修繕費、家計状況などによって異なります。

ローンを利用する場合、親族が居住する住宅を対象にできる商品もありますが、資金使途や居住要件、卒業後の第三者への賃貸の可否などは商品・契約・金融機関によって異なります。第三者への賃貸を自己判断で行わず、必ず金融機関へ確認してください。

また、本文中の「手残り」「キャッシュフロー」は税引後の利益を保証するものではありません。不動産所得の税務上の計算とは異なります。所有名義、所得税、贈与、相続などについては、個別の状況に応じて税理士等の専門家へ確認してください。