「ワンルームマンション投資を勧められたけど、本当に買って大丈夫なのか？」不動産投資を調べていると、このように悩む人も多いと思います。
ネットや動画を見ると、「ワンルームマンション投資はやめとけ」「ワンルーム投資は儲からない」といった意見も少なくありません。
一方で、私は現在、中古の区分マンションを5室所有して賃貸運営しています。
その経験から感じるのは、ワンルームマンション投資だから危険なのではなく、物件価格・家賃・経費・手残り・目的を確認せずに買うことの方が危険だということです。
この記事では、実際に区分マンションを運営している大家の立場から、ワンルームマンション投資を勧められたときに私なら何を確認するのかを紹介します。
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「ワンルームマンション投資はやめとけ」は本当なのか？
私は、ワンルームマンション投資そのものを「やめた方がいい」とは思っていません。
実際、私自身が区分マンションを複数所有しています。
ただし、ネットなどで言われる「ワンルームマンション投資はやめとけ」という話には、新築ワンルームマンション投資を想定したものが多いのではないかと感じています。
新築物件の場合、土地や建物そのものの価値だけでなく、販売会社側の利益や販売コストなども価格に含まれています。
その結果、中古物件と比較すると購入価格に対する家賃の割合が低くなり、利回りや毎月のキャッシュフローが低くなるケースもあります。
また、「毎月これだけ収入が得られます」という話から始まったはずなのに、いつの間にか、「節税になります」という話が中心になっていることもあるかもしれません。
もちろん、節税を目的として不動産を利用する考え方そのものを否定するつもりはありません。
問題なのは、自分が何を目的として不動産投資を始めようとしているのかが曖昧なまま契約してしまうことだと思います。
動画サイトなどの「ワンルームマンションはやめとけ」という情報についても、一つの意見として参考にはなります。
ただし、その発信者にも立場があります。
否定する側にも、販売する側にも、それぞれのポジションがあります。
だからこそ、一つの意見だけで判断しないことが大切です。
まず「なぜ不動産投資をするのか」を決める
私が最初に確認したいのは、物件以前に、「何のために不動産投資をするのか？」という部分です。
たとえば、
- 毎月のキャッシュフローを増やしたい
- 老後の収入源を作りたい
- 資産形成したい
- 税負担も含めて資産構成を考えたい
- 将来的に売却益も狙いたい
など、人によって目的は違います。
ここが決まっていないと、営業担当者から魅力的な言葉を聞くたびに判断軸が変わってしまいます。
「節税になります」と言われれば節税が目的になり、「年金代わりになります」と言われれば年金対策が目的になる。
これでは、自分が不動産投資をしているのか、営業担当者が提示した目的に合わせているのか分からなくなります。
まずは、自分が何を得るために不動産を買うのかを決める。
私はこれが最初だと思っています。
ワンルーム投資を勧められたら確認したい数字
営業担当者から物件を紹介された場合、私は利回りだけでは判断しません。
最低でも、次のような数字を確認します。
物件価格と諸費用
まずは物件価格です。
さらに、
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- ローン関係費用
- その他購入時に必要な費用
などを含めて、最終的にいくらのお金が必要なのかを確認します。
表示されている物件価格だけを見ていても、実際の投資額は分かりません。
現在の家賃と周辺相場
現在の家賃も重要です。
ただし、「今の入居者がこの家賃を払っているから、この家賃が相場」とは限りません。
私は周辺の類似物件を確認して、「この家賃は相場と比べて高いのか、安いのか」を見ます。
さらに、将来的に家賃を上げられる余地があるのかも考えます。
実際、私が所有している物件でも、退去後の募集条件を見直すことで家賃を上げられたケースがあります。
現在の家賃だけではなく、次の募集時にいくらで貸せそうかまで考えることが大切だと思います。
管理費・修繕積立金を引いたあと、いくら残るのか
ワンルームマンション投資で私が特に重視するのが、毎月の手残りです。
家賃が5万円だからといって、毎月5万円が利益になるわけではありません。
そこから、
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理委託費
- 固定資産税
- 設備交換費
- ローン返済
などが発生します。
大切なのは、最終的に自分の手元へいくら残るのかです。
私がワンルーム投資を一言で表すなら、「利回りではなく、手残りで判断する」ということになります。
表面利回りが高くても、経費が大きければ手元には残りません。
逆に利回りだけを見ると目立たなくても、経費が少なく安定して手残りが出る物件もあります。
「年金代わりになります」と言われたら確認したいこと
「将来の年金代わりになります」という説明を受けることもあると思います。
私は、この考え方そのものがおかしいとは思いません。
ただし、いつから、毎月いくらのキャッシュフローが残るのかを確認する必要があります。
たとえばローン完済後に家賃収入が残るとしても、それまで数十年間ほとんどキャッシュフローがないのであれば、自分の目的に合っているのかを考える必要があります。
逆に、それを理解したうえで、「老後にこのくらい残れば十分」と判断できるのであれば、投資として成立する可能性があります。
重要なのは、営業担当者の言葉ではなく、数字に置き換えることだと思います。
「節税になります」と言われた場合も目的を確認する
節税についても同じです。
不動産投資では、減価償却や経費などによって税負担へ影響する場合があります。
ただし、その効果は所得状況や物件の構造、築年数、購入条件などによって違います。
ですから、「節税になるから買う」ではなく、自分の場合、どの程度の効果があるのかを確認する必要があります。
節税が目的なら、節税効果を含めて物件を比較すればいい。
キャッシュフローが目的なら、毎月いくら残るのかを優先すればいい。
結局ここでも、最初に決めた「自分が何を目的として投資するのか」が判断軸になります。
「今買わないと売れます」と言われたら理由を聞く
営業担当者から、「この物件は人気があります」「すぐ売れると思います」「今決めた方がいいです」と言われることもあると思います。
私は、急かされたからという理由だけで断る必要もないと思っています。
まず、「なぜ急いだ方がいいのですか？」と理由を聞けばいい。
本当に市場価格より安い。
立地条件がいい。
同じ条件の物件が少ない。
すでに別の購入希望者がいる。
など、理由に納得できる場合もあるでしょう。
その説明と自分で調べた情報を照らし合わせて、「確かにこれは早く判断する必要がある」と思えば検討すればいい。
逆に、理由を聞いても納得できないのであれば、見送ることも大切です。
焦らされて買うのと、理由を理解したうえで早く決断するのは別物だと思います。
私ならワンルームマンションのここを確認する
物件そのものについては、私は次のような部分を確認します。
まず、近隣に賃貸需要があるか。
駅からの距離だけではなく、実際に周辺の賃貸物件がどの程度募集されているのかも見ます。
次に、現在の家賃が近隣相場から大きく離れていないか。
オーナーチェンジ物件であれば、「現在の入居者が何年住んでいるのか」も確認します。
長期間住んでいる場合、現在の家賃が今の相場とズレている可能性もあるからです。
可能な範囲で、入居者の属性について確認することもあります。
さらに、
- サブリース契約ではないか
- 建物の管理状態
- 管理組合の収支
- 修繕積立金の状況
- 長期修繕計画
- エアコンの交換履歴
- 給湯器の交換履歴
なども確認します。
区分マンションは、自分の部屋だけを見ればいいわけではありません。
マンション全体がどのように管理されているかも賃貸経営に関係してきます。
自分が住める物件か？という基準も持っている
私が物件を見るときに、もう一つ大切にしている基準があります。
それが、「自分だったらここに住めるか？」です。
これは必ずしも、「自分が住みたい高級マンションか」という意味ではありません。
立地、部屋の状態、設備、建物の管理状態などを見て、自分が借りる側だったとして、この条件なら住んでもいいと思えるかということです。
賃貸経営は、最終的には誰かに住んでもらうビジネスです。
数字だけよくても、自分なら借りたくないと思う物件なら、私は慎重になります。
だから私にとってワンルーム投資は、「利回りではなく、手残りと、自分が住めるかで判断する」ものです。
自分だけで判断できないなら第三者の意見を聞く
物件を初めて買うときに、すべてを自分だけで判断するのは難しいと思います。
私自身も、複数の仲介業者へ相談しています。
ある業者が「いい物件」と言っても、別の業者に見せると違う意見が出ることがあります。
これは決して悪いことではありません。
むしろ、違う視点から物件を見ることで、「こういう見方もあるのか」と気づくことがあります。
そして、それを繰り返すことで、自分はどんな物件なら買うのかという判断基準が少しずつ固まってきます。
多方面から情報を集めること自体が、不動産投資家としての鍛錬になると思っています。
ワンルーム投資を勧められて判断に迷っている場合
すでにワンルームマンションを紹介されて、「この価格は妥当なのか？」「営業担当者の説明だけで判断していいのか？」「本当にこの物件を買っていいのか？」と迷っている人もいると思います。
そういう場合は、販売している会社だけでなく、別の立場から意見を聞いてみる方法もあります。
「みんなのワンルーム投資」では、ワンルームマンション投資について第三者の立場から無料相談ができ、購入を検討している物件について確認することもできます。
ただし、第三者から出た答えについても、それをそのまま正解だと考える必要はありません。
自分で調べた情報、営業担当者の説明、第三者からの意見。
それぞれを比較したうえで、最後は自分で判断することが大切です。
👉 ワンルーム投資について第三者の意見を聞いてみる みんなのワンルーム投資
まとめ｜ワンルーム投資は「利回り」だけで判断しない
「ワンルームマンション投資はやめとけ」という情報だけを見れば、不安になる人もいると思います。
しかし私は、ワンルームマンションそのものが問題なのではないと思っています。
大切なのは、何のために買うのか。
そして、購入後にどれだけ手元へ残るのか。
さらに、自分が借りる側だったとして住めると思える物件なのか。
この3つです。
営業担当者から勧められた物件だから買う必要もありません。
ネットで「やめとけ」と言われたから、すべて避ける必要もありません。
情報を集め、数字を確認し、必要なら別の人にも意見を聞く。
そのうえで、「この条件なら自分は買う」と言える判断軸を作ることが、不動産投資では大切だと思います。
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