不動産投資に興味はあるものの、「いきなり数百万円を使うのは怖い」「ローンを組んで物件を買うところまでは踏み切れない」「まずは少額から不動産投資を体験してみたい」という人もいると思います。
私自身は、不動産クラウドファンディングへの投資経験はありません。
現在所有しているのは、中古区分マンション5室です。
すべて現物不動産を自分で選び、購入してきました。
その立場から見ると、不動産クラウドファンディングと現物不動産では、同じ「不動産への投資」でも、かなり性質が違うと感じます。
現物不動産は、自分で物件を選び、購入し、その後の運営方法まで考える投資です。
一方、不動産クラウドファンディングは、不動産を小口化した仕組みに参加し、運営そのものは事業者へ任せる形が一般的です。
どちらが優れているというより、自分が何を求めているのかによって向き不向きが変わると考えています。
この記事では、現物不動産を5室所有している大家の立場から、不動産クラウドファンディングとの違いや、どんな人に向いているのかを考えてみます。
- この記事で分かる結論
- 私自身は不動産クラウドファンディング未経験
- 不動産クラウドファンディングは少額から不動産投資を体験しやすい
- 頭の中で何万回考えるより、一度経験する方が分かることがある
- 不動産クラウドファンディングは「大家になる投資」ではない
- 私は「自分でコントロールしたい」から現物不動産を選んだ
- 現物不動産なら自分で住みたいと思える物件を選べる
- 家賃を自分でコントロールできるのも現物不動産の強み
- 現物不動産は思っているほど面倒ではなかった
- 不動産クラウドファンディングが向いていると思う人
- 現物不動産の方が向いていると思う人
- 不動産クラウドファンディングは余剰資金で考える
- 利回りだけで案件を選ばない
- 「投資しない理由」を見つけることも経験になる
- 現物不動産もクラウドファンディングも「自分で判断する」のは同じ
- 少額から不動産投資を体験してみたいならCAMELという選択肢もある
- 現物不動産は「覚悟を決める投資」
- 不動産クラウドファンディングは「不動産投資を体験する投資」
- まとめ｜どちらが優れているかではなく、自分に何が合うか
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この記事で分かる結論
私が考える両者の大きな違いは、自分でコントロールできる範囲です。
現物不動産なら、
- どの物件を買うか
- いくらで買うか
- 家賃をどうするか
- いつ売るか
- 保有を続けるか
- インカムゲインを狙うか
- キャピタルゲインを狙うか
など、多くのことを自分で判断できます。
一方、不動産クラウドファンディングは、物件運営そのものを事業者へ任せる代わりに、少額から参加しやすいという特徴があります。
私なら、現物不動産は覚悟を決めて所有する投資。不動産クラウドファンディングは、不動産投資を少額から体験でき、結果として収益が得られる可能性のある投資。くらいに捉えます。
私自身は不動産クラウドファンディング未経験
最初に明確にしておくと、私は不動産クラウドファンディングへ投資した経験はありません。
そのため、この記事は、「実際にクラファンを利用してみたレビュー」ではありません。
私が実際に経験しているのは、現物不動産を自分で購入して運営する投資です。
その経験から、「現物不動産と比べると、クラウドファンディングにはこういう特徴がある」という視点で書いています。
不動産クラウドファンディングは少額から不動産投資を体験しやすい
私が不動産クラウドファンディングの大きな特徴だと思うのは、現物不動産と比べて少額から参加しやすいことです。
現物不動産を購入しようとすると、数百万円以上の資金が必要になることも珍しくありません。
ローンを利用する場合には、借入という別の判断も必要になります。
それに対して、不動産クラウドファンディングには、数万円程度から参加できるサービスもあります。
たとえばCAMELでは、現在1口2万円から投資できる仕組みになっています。不動産クラウドファンディング「CAMEL」
いきなり数百万円を使うことに抵抗がある人にとっては、「まず不動産へお金を投じてみる」という最初の経験を作りやすい方法だと思います。
頭の中で何万回考えるより、一度経験する方が分かることがある
私は、不動産投資では実際に経験することの価値がかなり大きいと思っています。
頭の中で、「家賃収入が入ったらこうなる」「利回りは何％だからこうなる」と何万回シミュレーションしても、実際に自分のお金を投じて、その結果として収益が発生する経験とは違います。
私自身、現物不動産を所有して、自分が働いていない時間にも家賃収入が発生するという現実を経験したことで、お金や資産に対する見方は大きく変わりました。
だから私は、たった一度の実体験は、頭の中だけで考えるよりも上のステージへ進ませてくれると思っています。
その意味では、不動産クラウドファンディングは、「まず不動産投資というものを経験してみたい」という人にとって、一つの入口になり得ます。
不動産クラウドファンディングは「大家になる投資」ではない
ただし、現物不動産と同じものだと思わない方がいいとも感じます。
私が現物不動産でできることはかなり多いです。
たとえば、
- 自分で物件を選ぶ
- 購入価格を交渉する
- 家賃を変更する
- 募集条件を変える
- 管理会社を選ぶ
- 修繕するか判断する
- 保有を続ける
- 売却する
といったことを自分で決められます。
一方、不動産クラウドファンディングでは、実際の不動産管理や運営は事業者が行うのが基本です。
CAMELでも、営業者が不動産の管理・運用を行い、投資家は出資者として分配を受ける仕組みになっています。不動産クラウドファンディング「CAMEL」
つまり、不動産へ投資することと、自分で大家になることは別です。
私は「自分でコントロールしたい」から現物不動産を選んだ
私はもともと、自分でコントロールしたいという気持ちが強い方です。
丸投げするより、自分で判断できる方が好きです。
だから最初から自己資金で現物不動産を購入しました。
現物不動産では、自分の判断次第で選択肢を広く持てます。
たとえば、購入時に指値交渉をする。退去後に家賃を上げる。そのまま持ち続けて家賃収入を得る。価格が上がったら売却を考える。
つまり、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うかも、自分で選べるということです。
私は、この自由度に現物不動産の面白さを感じています。
現物不動産なら自分で住みたいと思える物件を選べる
私が現物不動産で好きなところの一つが、自分自身でも住みたいと思える物件を選べることです。
数字だけではなく、「この立地なら便利だな」「この部屋なら住みたいと思う人がいそうだな」と、自分自身の感覚も購入判断へ反映できます。
もちろん投資なので、感覚だけで買うわけではありません。
ただ、数字と実際の物件の両方を見ながら判断できる。これも現物不動産の特徴だと思っています。
家賃を自分でコントロールできるのも現物不動産の強み
私は所有物件で実際に家賃を見直してきました。
現物不動産なら、市場家賃、立地、部屋の状態、募集状況などを見ながら、自分で家賃設定について判断できます。
クラウドファンディングでは、こうした運営判断は基本的に事業者側が行います。
自分で判断しなくていいことをメリットと感じる人もいれば、私のように、自分で決めたいという人もいる。
ここはかなり大きな違いだと思います。
現物不動産は思っているほど面倒ではなかった
「大家になると管理が大変そう」と思われることもあります。
ただ、私自身は管理業務を管理会社へ委託しているため、現在5室を所有していても、日常的に大きな手間を感じることはありません。
入居者対応なども基本的には管理会社が行います。
ただし現在、所有マンションの管理組合から理事就任の打診が来ています。
実際に理事になった場合、どの程度の負担を感じるのかは、私自身も気になっているところです。
このあたりは今後経験すれば、また実体験として書けると思っています。
不動産クラウドファンディングが向いていると思う人
私が考える、不動産クラウドファンディングを検討しやすい人は、不動産投資に興味はあるけれど、まだ現物不動産を購入する覚悟までは決まっていない人です。
たとえば、
- 数百万円をいきなり投資するのは怖い
- ローンを組むのはまだ不安
- まず不動産投資を経験してみたい
- 物件管理を自分でやりたくない
- 少額の余剰資金から始めたい
という人です。
私自身も、「まず不動産投資という世界を経験してみたい」という人にとっては、十分選択肢になると思います。
現物不動産の方が向いていると思う人
反対に、ある程度まとまった余剰資金があり、それを投資へ回しても生活が破綻しない人なら、現物不動産も選択肢に入ると思っています。
さらに、「お金＝価値を保存したもの」という感覚がある人とは相性がいいと思います。
私は現金を不動産へ変えることを、単純に「お金がなくなった」とは考えていません。
預金として持っていた価値を、家賃収入を生む不動産という別の資産へ移したという感覚です。
そのうえで、
- 自分で物件を選びたい
- 価格交渉したい
- 家賃を決めたい
- 売却時期も自分で決めたい
という人なら、現物不動産の方が面白いかもしれません。
不動産クラウドファンディングは余剰資金で考える
クラウドファンディングは少額から始められるからといって、使う予定のあるお金まで投資する必要はないと思います。
私は、余剰資金で取り組むくらいの距離感がよいと思っています。
不動産クラウドファンディングは、商品によって運用期間が定められています。
また、中途解約が自由にできるとは限りません。
CAMELについても、公式案内では中途解約は原則自由ではなく、やむを得ない事由がある場合などに限られる旨が案内されています。不動産クラウドファンディング「CAMEL」
そのため、近いうちに使う予定のお金ではなく、一定期間使わなくても生活に影響しない資金で考えた方がいいと思います。
利回りだけで案件を選ばない
これは現物不動産でもクラウドファンディングでも同じだと思います。
私は、利回りだけを見て投資先を決めることは、判断軸を他人へ預けるようなものだと考えています。
「想定利回り○％」という数字は分かりやすいです。
しかし、それだけで決めるのではなく、
- どんな不動産なのか
- どこにあるのか
- どのように収益を得るのか
- 運用期間はどのくらいか
- どのようなリスクがあるのか
- 運営会社はどんな会社なのか
など、多面的に情報を見る必要があります。
CAMELでも、ファンドごとに運用期間などの条件が異なります。不動産クラウドファンディング「CAMEL」
大切なのは、利回り以外にも「投資してもいい」と思える理由を探すことです。
「投資しない理由」を見つけることも経験になる
情報を調べるとき、「この案件へ投資する理由」だけを探す必要はありません。
むしろ、投資しない理由を見つけることも重要だと思います。
調べた結果、「今回はやめておこう」となっても、その時間が無駄になるわけではありません。
なぜ投資しなかったのか。何が気になったのか。どの数字を見て判断したのか。その経験自体が、次の案件を見るときの判断能力につながるからです。
これは現物不動産でも同じです。購入しなかった物件を見る経験も、次の物件を判断するときに役立ちます。
現物不動産もクラウドファンディングも「自分で判断する」のは同じ
現物不動産なら自分で多くのことをコントロールできます。
クラウドファンディングなら運営の多くを事業者へ任せられます。
しかし、投資するかどうかを決めるのは最終的に自分という点は同じです。
だから私は、「少額だから何となく投資する」ではなく、少額でも、なぜこの案件へ投資するのかを一度考えてみることが大切だと思います。
その積み重ねが、自分自身の投資判断を作っていくはずです。
少額から不動産投資を体験してみたいならCAMELという選択肢もある
「現物不動産には興味があるけれど、いきなり数百万円を使うのはまだ怖い」という場合は、不動産クラウドファンディングから不動産投資を体験してみる方法もあります。
CAMELは、不動産特定共同事業の仕組みを利用した不動産クラウドファンディングサービスで、現在は1口2万円から投資できます。物件の管理・運用は営業者側が行うため、自分で大家業務を行う必要はありません。不動産クラウドファンディング「CAMEL」
ただし、少額だから安全という意味ではありません。
不動産を対象とした投資である以上、元本割れなどのリスクを理解し、各ファンドの内容を確認したうえで判断する必要があります。CAMELも優先劣後方式を採用していますが、損失が劣後出資の範囲を超えた場合には優先出資者の元本が減少する仕組みです。Camel FTK
私なら、不動産投資を経験するための一つの入口くらいの位置づけで見ます。
👉 CAMELで不動産クラウドファンディングの案件を確認する
現物不動産は「覚悟を決める投資」
現物不動産を買うということは、実際の物件を自分の資産として所有することです。
数百万円、場合によっては数千万円以上のお金を動かします。
ローンを利用すれば長期間の返済も発生します。
その代わり、自分で物件を選び、購入価格を交渉し、家賃を考え、保有か売却かも判断できます。
私はこの自由度を面白いと感じています。
だから私にとって、現物不動産は覚悟を決める投資です。
不動産クラウドファンディングは「不動産投資を体験する投資」
一方、不動産クラウドファンディングは、現物不動産ほど大きなお金を動かさなくても、不動産へ投資する経験を作れます。
実際に自分のお金を投じ、運用期間を経験し、結果として分配を受ける可能性がある。
そこで、「投資したお金から収益が生まれるとはこういうことなのか」と感じることがあるかもしれません。
私は、不動産クラウドファンディングは、不動産投資を体験でき、結果として収益が発生する可能性のある投資という捉え方がしっくりきます。
まとめ｜どちらが優れているかではなく、自分に何が合うか
現物不動産と不動産クラウドファンディングは、同じ不動産を対象にしていても、投資方法は大きく違います。
現物不動産では、自分でコントロールできる範囲が広い。
クラウドファンディングでは、運営を任せる代わりに、少額から参加しやすい。
私自身は、自分でコントロールしたいという考えが強いため現物不動産を選びました。
しかし、「不動産投資には興味があるけれど、いきなり現物不動産は怖い」という人なら、クラウドファンディングから経験してみるのも一つだと思います。
頭の中で何万回もシミュレーションすることは大切です。
しかし、一度自分のお金で経験したことから得られるものも大きい。
現物不動産を買うのか。
クラウドファンディングから始めるのか。
大切なのは、利回りだけで決めず、自分が何を経験し、何を得たいのかを考えて選ぶことだと思います。
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