不動産投資を始めたいと思っても、「何から勉強すればいいのか分からない」「本やYouTubeを見ても情報が多すぎる」「不動産会社の話をどこまで信じていいのか分からない」という人は多いと思います。
私自身、不動産投資を始める前は、ネットの情報や付き合いのある不動産業者、物件情報サイトなどを見ながら知識を増やしていきました。
現在は中古区分マンションを5室所有していますが、最初から不動産投資について詳しかったわけではありません。
実際に物件を調べ、購入し、賃貸運営を続ける中で、「最初に知っておいた方がよかった」と思うこともたくさんありました。
特に大きかったのが、表面利回りと、実際に自分の手元へ残るお金は違うということです。
また、物件価格以外にも想像していた以上にさまざまな費用が発生します。
振り返ってみると、不動産投資の勉強で大切なのは、知識をたくさん覚えることではありません。
自分が何のために不動産投資をするのかを明確にし、目の前の物件を自分で判断できるようになること。
これが最も重要だと私は考えています。
この記事では、中古区分マンション5室を購入してきた私自身の経験をもとに、初心者の方におすすめしたい不動産投資の「学ぶ順番」を紹介します。
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- この記事で分かる結論
- 不動産投資の勉強は「何を知っているか」より「何を判断できるか」
- まず「何のために不動産投資をするのか」を明確にする
- 私が初心者にすすめる不動産投資の「学ぶ順番」
- 物件を見る前に学んでおきたい「不動産会社との距離感」
- 私が最初の物件を買う前に確認したこと
- ネットの情報を鵜呑みにしない｜「ワンルームは失敗する」から学んだこと
- セミナーや不動産会社の情報は「答え」ではなく判断材料として使う
- 勉強しすぎて動けない「ノウハウコレクター」にならない
- 初心者ならサブリースは必ず仕組みを理解してから判断する
- 不動産投資の勉強に終わりはない
- まとめ｜不動産投資の勉強は「自分で判断するため」にする
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この記事で分かる結論
この記事では、
- 不動産投資で最初に勉強したいこと
- 表面利回りだけでは判断できない理由
- 物件を見るときに確認したいポイント
- 不動産会社との付き合い方
- ネットやYouTubeの情報との向き合い方
- セミナーや無料資料の使い方
- 勉強だけして行動できなくならないための考え方
について、実際に不動産を所有している大家の立場から解説します。
不動産投資の勉強は「何を知っているか」より「何を判断できるか」
私が不動産投資について調べ始めた頃は、主にネット、不動産業者、物件情報サイトなどから情報を集めていました。
最初は当然、分からないことばかりです。
しかし物件を見続けていると、少しずつ疑問が出てきます。
たとえば、「表面利回りが高ければ本当に儲かるのか？」「管理費や修繕積立金を引いたら、いくら残るのか？」「物件以外にどんな費用が必要なのか？」といったことです。
私自身、勉強していく中で強く感じたのが、表面利回りと実際の手残りには違いがあるということでした。
物件価格と家賃だけを見れば魅力的に見えても、管理費や修繕積立金、管理委託費、固定資産税、火災保険、設備交換などを考慮すると、見え方が変わることがあります。
そのため、不動産投資の勉強は、「専門用語をどれだけ知っているか」を競うものではありません。
最終的には、この物件に自分のお金を出していいのか？を自分なりに判断できるようになることが目的です。
まず「何のために不動産投資をするのか」を明確にする
具体的な物件の勉強を始める前に、私はこれを決めておくことが非常に重要だと思います。
自分は不動産投資に何を求めているのか。
たとえば、
- 毎月のキャッシュフローを増やしたい
- 給料以外の収入源を作りたい
- 将来の老後収入を作りたい
- 資産を現金以外にも分散したい
- 売却益を狙いたい
- 節税を目的にしたい
など、不動産投資をする目的は人によって違います。
目的が違えば、選ぶ物件も変わります。
投資目的がズレると判断もズレてしまう
これは個人的にかなり重要だと思っていることです。
不動産投資を検討していた人が、もともとは「資産（お金）を増やしたい」と思っていたはずなのに、営業担当者から話を聞くうちに、「節税になるならいいか」「生命保険代わりになるならいいか」と、いつの間にか最初の目的からズレてしまうことがあります。
節税や保険効果そのものを否定しているわけではありません。
問題なのは、本来、自分が求めていたものと違う基準で投資判断を始めてしまうことです。
自分の目的が明確であれば、「そのメリットは自分が不動産投資に求めているものなのか？」と一度考えることができます。
営業トークを冷静に判断するためにも、最初に自分のゴールを決めておくことは大切だと思います。
私が初心者にすすめる不動産投資の「学ぶ順番」
私が今、不動産投資を始める前の自分に勉強する順番を伝えるなら、次の5つです。
- 立地・賃貸需要
- いくら投資して、いくら残るのか
- 設備にかかる費用
- 物件・マンション全体の管理状態
- 現金で買うかローンで買うか
順番に説明します。
① 立地と賃貸需要を学ぶ
私なら最初に見るのは、利回りよりも、「この場所に住みたい人がいるのか」という点です。
どれだけ利回りが高く見える物件でも、入居者がいなければ家賃は入りません。
そのため、
- 駅やバス停からの距離
- 周辺の商業施設
- スーパーやコンビニ
- 学校や大学
- 企業や勤務先となる施設
- 周辺の賃貸募集状況
- 同程度の部屋の家賃
などを確認します。
特に初心者のうちは、売買物件だけを見るのではなく、同じ地域の賃貸物件を見ることもおすすめです。
「この地域ならワンルームはいくらくらいで貸されているのか」を見続けるだけでも、少しずつ相場感ができます。
② いくら投資して、いくら残るのかを理解する
次に大切なのが収支です。
物件広告では「表面利回り○％」という数字をよく見ます。
しかし、表面利回り＝自分の利益ではありません。
たとえば区分マンションなら、家賃収入から、
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理委託費
- 固定資産税
- 火災保険
- 設備修理・交換費
などが発生します。
ローンを利用するなら、さらに毎月の返済があります。
私は不動産投資を始めた頃、この部分を調べる中で、「思っていたより物件価格以外にも費用がかかるな」と感じました。
だからこそ初心者の方には、表面利回りを見るだけでなく、実際に毎月いくら残るのかまで計算することをおすすめします。
私のブログでは、購入価格・家賃・管理費・修繕積立金などから、実際の手残りを計算できるシミュレーターも公開しています。
数字を自分で入力してみると、表面利回りと実際の収益との差が分かりやすいと思います。
③ 設備にどれくらい費用がかかるのか知る
中古物件に投資する場合、設備についても知っておいた方がいいと思います。
たとえば、
- エアコン
- 給湯器
- 電気温水器
- 水回り設備
- 換気扇
- インターホン
- 室内設備
などです。
設備はいつか壊れます。
そのため、「壊れるか、壊れないか」ではなく、壊れた場合にいくらくらい必要なのかを事前にある程度把握しておくことが重要です。
毎月2万円、3万円の手残りを積み上げている物件で、突然数十万円の設備交換が発生すれば、それまでのキャッシュフローが一気に消えることもあります。
私は特に中古区分マンションを見る際、大きな交換費用が発生する設備が何かを意識するようにしています。
表面利回りだけでは、このリスクは見えません。
④ 部屋だけでなく「マンション全体の管理状態」を見る
区分マンションでは、自分が購入する部屋だけ見ればいいわけではありません。
建物全体についても確認します。
私が見るのは、
- 管理組合の収支
- 修繕積立金
- 長期修繕計画
- 建物の管理状態
- 大規模修繕の履歴
- 臨時徴収の有無
などです。
実際、私が所有する物件でも、共用部分の工事に伴って臨時徴収が発生した経験があります。
区分マンションでは、所有している部屋がきれいでも、マンション全体の管理状態が悪ければ賃貸運営にも影響する可能性があります。
管理費や修繕積立金については、こちらでも実体験を交えて詳しく書いています。
⑤ 現金で買うかローンで買うか考える
最後に、現金購入かローン購入かです。
私は現在所有している中古区分マンションを現金で購入しています。
ただし、「現金購入が正解」と言いたいわけではありません。
ローンを利用すれば、少ない自己資金で大きな資産を持てる可能性があります。
一方で、
- 毎月の返済
- 金利
- 空室時の返済
- 金利上昇
- 借入可能額
なども考える必要があります。
現金とローンのどちらが適しているかは、本人の資産状況、収入、投資目的、リスク許容度によって変わります。
だからこそ、自分の資産状況を整理したうえで考えることが大切だと思います。
物件を見る前に学んでおきたい「不動産会社との距離感」
私は、不動産投資では業者との付き合い方も重要だと思っています。
物件情報は、自分で不動産サイトを探す方法だけではありません。
付き合いのある不動産会社から情報をもらうこともあります。
不動産会社側からすれば、実際に物件を購入する可能性が高い人には、条件に合う物件が出た際に情報を提供しやすくなります。
場合によっては、一般公開される前の情報を持ってきてもらえることもあります。
だからといって、不動産会社の言うことをすべて信じればいいわけではありません。
私が大切だと思う距離感は、業者を敵にしない。しかし依存もしない。ということです。
自分でも調べる。分からないことは業者へ聞く。回答された内容について、さらに自分で調べる。
この繰り返しによって、不動産会社との関係も、自分自身の判断力も少しずつ育っていくと思います。
私が最初の物件を買う前に確認したこと
私が最初に購入した中古区分マンションは280万円でした。
初めての不動産投資だったこともあり、自分が気になったことはかなり確認しました。
たとえば、
- 購入価格
- 現在の家賃
- 管理費
- 修繕積立金
- 立地
- 入居状況
- 売主が売却する理由
- 管理組合の収支
- 火災保険はどの程度必要なのか
などです。
初心者の場合、「こんなことを聞いていいのかな？」と思うこともあるかもしれません。
しかし私は、分からないからこそ聞けばいいと思っています。
その質問に対して、不動産会社がどのように答えるのかを見ること自体も、業者との関係を判断する材料になります。
ネットの情報を鵜呑みにしない｜「ワンルームは失敗する」から学んだこと
私が不動産投資を調べていた頃、YouTubeやネットでは、「ワンルームマンション投資はやめろ」「ワンルームマンション投資は失敗する」「ワンルームマンション投資は詐欺」といったネガティブな情報をよく目にしました。
私は現在、中古ワンルームマンションを中心に投資しています。
そして実際に複数の物件を所有・運営してきた経験から感じるのは、ワンルームマンションだから成功する、ワンルームマンションだから失敗する、という単純な話ではないということです。
購入価格、家賃、管理費、修繕積立金、立地、賃貸需要、建物の管理状況など、条件は物件ごとに違います。
私自身は、それらを確認したうえで購入することで、自分にとってはミドルリスク・ミドルリターンと考えられる物件を所有してきました。
もちろん、すべてのワンルームマンション投資をおすすめするわけではありません。
むしろ重要なのは、「ワンルームだから危険」「新築だから安心」「大手だから安心」というように、ひとつの言葉だけで判断しないことです。
ネットには非常に役立つ情報がある一方、強い言葉の方が目につきやすい面もあります。
だから私は、情報を見る → 自分で数字を確認する → 物件ごとに判断するという順番を大切にしています。
セミナーや不動産会社の情報は「答え」ではなく判断材料として使う
不動産投資セミナーや不動産会社についても、「行くべき」「行かない方がいい」と一括りにする必要はないと思っています。
当然ですが、内容は玉石混交です。
非常に勉強になるものもあれば、特定の商品やサービスを販売することを目的としたものもあります。
ただし、販売目的があるからといって、その情報がすべて間違っているわけでもありません。
重要なのは、情報発信者がどのような立場から話しているのかまで考えることです。
「なぜ、この人はこの投資方法をすすめているのか？」「この会社は何を販売することで利益を得るのか？」「自分の投資目的と合っているのか？」と考える。
私はこれも、不動産投資を学ぶための一つの訓練だと思っています。
むしろ、いろいろな立場の人の話を聞き、その中から自分に必要な情報を選ぶ力を身につけた方がいい。
自分に合うセミナーや資料であれば、不動産投資を体系的に学ぶきっかけにもなります。
たとえば、不動産投資会社が公開している資料を実際に確認してみるのも、情報収集の一つです。
J.P.RETURNSでは、不動産投資に関する資料やeBookを公開しており、マンション投資について情報収集することができます。
こうした資料についても、「書いてあることをそのまま正解とする」のではなく、自分がネットや物件情報などから集めた知識と比較しながら読むことで、不動産投資への理解を深める材料になると思います。
不動産投資の資料請求
勉強しすぎて動けない「ノウハウコレクター」にならない
不動産投資は大きなお金を使います。
慎重になることは当然です。
私自身も、物件を買うまでにはさまざまな情報を集めます。
ただ、私の場合は基本的に、まず行動し、その後で修正していくという考え方です。
もちろん、何も調べずに物件を買うという意味ではありません。
むしろ実際に行動するために、それまでかなり情報を集めます。
良い物件が出るまでの時間も勉強になる
不動産は、「買いたい」と思った日に良い物件が出てくるとは限りません。
むしろ、その待っている期間が重要だと思います。
物件サイトを見て、「このエリアなら300万円前後」「この家賃なら管理費を引いてこれくらい残る」「この条件で500万円は少し高い」といった感覚を少しずつ身につけていく。
その積み重ねが相場観になります。
そして実際に良さそうな物件が出てきたとき、「これはちょっと違う」「これは詳しく調べてみたい」と判断しやすくなります。
私は、勉強が終わってから物件を見るのではなく、物件を見ること自体を勉強にするくらいでいいと思っています。
戦いに挑む前に情報を集めるように、良い物件が出てきたときに動けるよう、普段から準備しておく。
これが不動産投資では大切だと感じています。
初心者ならサブリースは必ず仕組みを理解してから判断する
初心者の方に、「よく分からないまま契約しない方がいい」と特に伝えたいものを一つ挙げるなら、私はサブリースです。
サブリースそのものを否定しているわけではありません。
ただ、「家賃保証だから安心」という言葉だけで判断するのは危険だと思います。
少なくとも、
- 保証される家賃
- 家賃見直しの条件
- 手数料
- 契約期間
- 解約条件
- 修繕費の負担
- 空室時の扱い
など、契約内容を理解したうえで判断する必要があります。
不動産投資では、「安心」「保証」「節税」といった分かりやすい言葉ほど、その中身を見ることが重要です。
不動産投資の勉強に終わりはない
5室所有している現在でも、私自身まだ分からないことはあります。
税金、建物管理、設備、融資、法律、不動産相場。
状況は常に変わります。
だから、「全部理解したら不動産投資を始めよう」と考えると、いつまで経っても始められないかもしれません。
一方で、何も知らないまま数百万円、数千万円のお金を動かすのも危険です。
私がちょうどいいと思うのは、自分なりの購入基準を作れるところまで勉強し、その後は実際の物件を見ながら学び続けることです。
まとめ｜不動産投資の勉強は「自分で判断するため」にする
私が初心者の頃の自分に、不動産投資を学ぶ順番を伝えるなら、
- 立地・賃貸需要
- いくら投資して、いくら残るのか
- 設備にかかる費用
- 物件・マンション全体の管理状態
- 現金で買うかローンで買うか
この順番をすすめます。
そして、それ以前に大切なのが、「自分は何のために不動産投資をするのか」を決めることです。
ネット、本、YouTube、不動産会社、セミナー。どれも情報収集の手段として使えます。
ただし、どこか一つの情報だけを正解にするのではなく、複数の情報を比較し、最終的に自分のお金を出すかどうかは自分で判断する。
その判断力を身につけることこそ、不動産投資を勉強する本当の目的ではないかと私は考えています。
良い物件は、いつ出てくるか分かりません。
だからこそ、物件がない時期にも情報を集め、相場を見て、自分なりの判断基準を作っておく。
その積み重ねが、実際にチャンスが来たときの行動につながると思います。
あわせて読みたい実践記事
不動産投資を勉強する際は、表面利回りだけでなく、実際の手残りや毎月発生する費用まで確認することが重要です。