新卒で社会人になり、一人暮らしを始める。
そのとき多くの人が考えるのは、まず「どの賃貸物件を借りようか」ではないでしょうか。
そして給料をもらい始めると、「将来のためにNISAを始めよう」と考える人もいると思います。
若いうちから長期的な資産形成を始めることには、私も賛成です。
ただ、私は一つ疑問に思うことがあります。
新卒から始められる資産形成は、本当にNISAだけなのでしょうか。
私は現在、中古の区分マンションを5戸所有し、家賃から長期的にキャッシュフローを得ることを目指している兼業大家です。
そんな私が若い人に一つの選択肢として伝えたいのが、300〜500万円程度の中古ワンルームを自分で購入して住み、将来その部屋を賃貸資産へ変えていくという考え方です。
もちろん、すべての新卒者に向いている方法ではありません。
購入価格以外にも管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、修繕などが必要です。
転勤や結婚などで生活環境が変わる可能性もあります。
それでも若い人には、40代、50代からでは取り戻すことのできない大きな武器があります。
時間です。
この記事では、その時間を使って「住む場所」を少しずつ「家賃を生む資産」へ変えていくという考え方について、実際に区分マンションを5戸所有している大家の立場から考えてみます。
- この記事の結論
- 若い人の資産形成で最大の武器は「時間」
- 家賃5万円を10年間払うと600万円になる
- 300〜500万円の中古ワンルームを「自分で住むため」に買う
- 「NISA貧乏」という言葉を聞いて思うこと
- NISAと不動産では「資産との関わり方」が違う
- 自分が住み終わったら「売却」だけでなく「貸す」という選択肢がある
- 月2〜3万円でも「給与以外の収入」ができたら大きい
- その家賃収入を使わず、次の物件購入に回す
- 2戸目から退去したとき、2区分オーナーになる可能性がある
- ローン完済後なら無借金の賃貸経営から始められる可能性もある
- 「最初の入居者が自分」というのも面白い
- ただし「安い中古ワンルームなら何でもいい」ではない
- 住宅ローンだけが購入資金を借りる方法ではない
- 賃貸・NISA・中古ワンルーム購入は、どれか一つを選ぶ必要もない
- 私が若い人に一番伝えたいのは「時間を味方につけること」
- まとめ｜新卒だからこそ「時間」を資産形成に使える
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この記事の結論
私がこの記事で伝えたいのは、「新卒なら賃貸ではなくマンションを買うべき」ということではありません。
まして、社会人になったばかりの若い人に数千万円の住宅ローンを組むことを勧めたいわけでもありません。
私が伝えたいのは、NISAだけが若いうちから始められる資産形成ではないということです。
地域によっては300〜500万円程度で購入できる中古ワンルームがあります。
そうした比較的低価格な物件を自分の住居として購入する。
↓
そこに住みながらローンを返す。
↓
将来別の住居へ移る。
↓
条件が整えば、それまで自分が住んでいた部屋を賃貸へ出す。
↓
そこから得られる家賃収入を貯める。
↓
次の物件取得につなげる。
私は、このように時間を使って小さな資産を一つずつ積み上げていく方法もあると思っています。
若い人の資産形成で最大の武器は「時間」
20代前半の人には、資産形成において非常に大きな武器があります。
それが時間です。
例えば23歳で社会人になったとします。
10年経っても33歳。
20年経っても43歳です。
資産形成に20年間使っても、まだ40代前半です。
NISAで長期積立をするときにも、この時間は大きな武器になります。
同じように、不動産でも時間を利用することができます。
最初から大きな一棟アパートを購入する必要はありません。
数千万円の投資用マンションを購入する必要もありません。
まずは、自分自身が生活するための小さな中古区分マンションから始める。
そして時間をかけてローン残高を減らしていく。
私はこれも、若さを利用した資産形成の一つだと思います。
家賃5万円を10年間払うと600万円になる
例えば一人暮らしで家賃5万円の部屋を借りたとします。
単純計算すると、
5年間で300万円。
10年間で600万円。
20年間なら1,200万円です。
もちろん、「家賃は捨て金だからもったいない」と言いたいわけではありません。
家賃を支払うことで、その期間そこに住む権利を得ています。
設備が壊れれば基本的には大家側が修理しますし、転勤や結婚など生活環境が変わったときに比較的簡単に引っ越せることも賃貸の大きなメリットです。
ただ私は、10年間で600万円の家賃を払う可能性があるなら、一度くらい「買った場合はいくらになるのだろう？」と計算してみてもいいのではないかと思います。
300〜500万円の中古ワンルームを「自分で住むため」に買う
ここで私が想定しているのは、数千万円する新築マンションではありません。
地域によっては300〜500万円程度で購入できる中古ワンルームがあります。
例えば400万円の中古ワンルームを購入する。
そして、まずは自分自身がそこに住む。
ただし、「家賃5万円を払うくらいなら400万円のマンションを買った方が得」と単純には比較できません。
マンションを所有すれば、
- ローンを利用する場合の金利
- 購入時の諸費用
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険など
- 室内設備の修繕・交換
- 将来売却する場合の費用
などが発生します。
つまり比較すべきなのは、家賃 vs ローン返済額だけではありません。
所有期間全体でいくら支出するのかを見る必要があります。
それでも、条件の良い低価格な中古区分が見つかれば、「賃貸を借りる」以外の選択肢として検討する価値はあると私は考えています。
「NISA貧乏」という言葉を聞いて思うこと
最近、「NISA貧乏」という言葉を耳にすることがあります。
将来のために投資することを優先するあまり、現在の生活費まで圧迫してしまうような状態を指して使われることがある言葉です。
私はNISAそのものを否定するつもりはありません。
NISAは、対象となる投資から得られる利益などを一定の範囲で非課税にできる制度であり、長期的な資産形成を考えるうえで有力な選択肢の一つです。
ただ、「社会人になったら、とりあえずNISA」だけで資産形成を考える必要もないと思っています。
毎月の生活には、さまざまな支出があります。
その中でも住居費はかなり大きな割合を占めます。
だったら、毎月必ず発生する住居費そのものを、将来の資産形成につなげることはできないだろうか。
そう考えるのも一つではないでしょうか。
NISAと不動産では「資産との関わり方」が違う
NISAを利用して投資信託や株式などへ投資した場合、その価格は企業業績、金利、為替、世界経済、株式市場などさまざまな要因から影響を受けます。
個人投資家が投資先企業の経営や世界経済を自分で動かすことは基本的にはできません。
一方、不動産には少し違った特徴があります。
所有者自身が運営に参加できます。
例えば自分が所有する区分マンションなら、
家賃をいくらに設定するのか。
どの管理会社へ賃貸管理を依頼するのか。
退去後にどこまでリフォームするのか。
設備を交換するのか。
どのような募集条件にするのか。
保有し続けるのか、売却するのか。
市場環境や法令、管理規約などの制約はありますが、所有者自身が判断できる部分があります。
もちろん、不動産も自分ですべてをコントロールできるわけではありません。
周辺家賃相場、人口、地価、金利、税制、災害、マンション全体の管理状態など、自分の力ではどうにもならないこともあります。
それでも私は、自分の判断や工夫によって収益を改善できる余地があることに、不動産を所有する面白さを感じています。
NISAと不動産。
どちらが上という話ではありません。
「市場へ投資する資産形成」と「自分でも運営する資産形成」では、性質が違うということです。
自分が住み終わったら「売却」だけでなく「貸す」という選択肢がある
私がこの方法で特に面白いと思うのが、自分がその部屋から退去した後です。
もちろん売却する方法もあります。
しかし条件が整えば、自分が住んでいた部屋を、今度は他の人へ貸すという選択肢も考えられます。
ここから、その部屋は「自分が住む場所」から「家賃を生む資産」へ役割が変わります。
将来貸したら、いくら手元に残りそうか計算してみる
自分が住んでいた中古ワンルームを将来賃貸へ出すことを考えるなら、購入前に「いくらで貸せそうか」だけでなく、実際に毎月いくら手元に残りそうかまで計算しておくことが重要です。
家賃が5万円でも、5万円すべてが収入として残るわけではありません。
管理費、修繕積立金、賃貸管理を依頼する場合の管理委託費などを差し引いて考える必要があります。
このブログでは、購入価格、家賃、管理費、修繕積立金などを入力して、利回りや資金回収の目安を確認できるシミュレーターを公開しています。
👉 不動産の利回り・資金回収シミュレーター｜何年で元が取れるか計算する
例えば300〜500万円の中古ワンルームを見つけたら、まず数字を入力してみてください。
「自分が住み終わった後、この物件を貸したらどのくらいのキャッシュフローが期待できるのか」
を購入前に考える材料になります。
表面利回りの高さだけではなく、将来の手残りと資金回収まで見たうえで物件を選ぶことが大切です。
月2〜3万円でも「給与以外の収入」ができたら大きい
例えば、家賃から管理費、修繕積立金、管理委託費、固定資産税、修繕への備えなどを考慮して、毎月2〜3万円程度の手残りが期待できる物件だったとします。
月2万円なら年間24万円。
月3万円なら年間36万円です。
「月2〜3万円だけ？」
と思う人もいるかもしれません。
しかし、会社員として働いていて、毎月の手取り給与を2万円、3万円増やすことを考えてみてください。
昇給だけで毎月の手取りが一気に数万円増える機会は、そう多くないと思います。
ところが自分が以前住んでいたマンションが毎月2〜3万円のキャッシュフローを生むようになれば、給与＋家賃収入という状態になります。
私は、この違いは大きいと思っています。
その家賃収入を使わず、次の物件購入に回す
さらに、その2〜3万円をすべて生活費として使う必要はありません。
例えば月3万円を貯めれば、年間36万円。
5年間なら180万円です。
もちろん空室や修繕などがあるので、毎月必ず同額を貯められるとは限りません。
それでも給与とは別に生まれたキャッシュフローを次の資産形成に回すことができます。
そして自分自身も会社員として働き続けています。
給与からも貯蓄する。
1戸目からの家賃収入も貯める。
その資金を使って、次の中古区分マンションを購入する。
そして今度はそこへ自分が住む。
そんな方法も考えられます。
2戸目から退去したとき、2区分オーナーになる可能性がある
さらに時間が経ち、2戸目からも退去するとします。
その物件も条件が整って賃貸へ回すことができれば、1戸目＋2戸目の2区分を所有する大家になります。
仮にそれぞれから月2〜3万円程度の手残りが出れば、月4〜6万円。
年間では48〜72万円です。
もちろん、これはあくまでモデルケースです。
空室もあります。
家賃が下がる可能性もあります。
設備が壊れることもあります。
管理費や修繕積立金が上がる可能性もあります。
そのため「2戸持てば必ず月6万円」という意味ではありません。
しかし、1戸では小さく見えたキャッシュフローも、複数戸になると給与とは別の収入源として存在感が出てきます。
これは私自身が区分マンションを複数所有して感じていることでもあります。
ローン完済後なら無借金の賃貸経営から始められる可能性もある
さらに重要なのがローン残高です。
自分が住んでいる期間にローン返済を進め、賃貸へ出す頃には完済していたとします。
そうなれば、その物件については借入金の返済がない状態で賃貸経営を始められます。
家賃が入ってきてもローン返済へ消えていくわけではありません。
もちろん管理費、修繕積立金、税金、管理委託費、修繕などは必要です。
それでも、「借金のない不動産から毎月家賃が入ってくる」という状態を若いうちから時間を使って作っていくことができます。
私は現在、借入を使わずに取得した中古区分マンションを複数所有し、長期的に家賃キャッシュフローを積み上げることを目指しています。
最初から同じことをする必要はありません。
若い人には、若い人なりの時間の使い方があると思います。
あわせて読みたい→ 不動産投資は現金とローンどちらがいい？実際に5戸所有して考えたこと
「最初の入居者が自分」というのも面白い
この方法には、もう一つ面白いところがあります。
最初の入居者が自分自身であることです。
何年間か実際に住めば、
- 建物の管理状態
- 騒音
- 周辺環境
- 交通利便性
- 買い物のしやすさ
- 室内設備
- マンションの住み心地
などを自分自身で経験できます。
投資用マンションを購入して、最初から他人へ貸すのとは少し違います。
将来大家になったとき、「自分自身がここで生活した経験がある」というのは、その物件を理解するうえで一つの材料になると思います。
ただし「安い中古ワンルームなら何でもいい」ではない
ここは非常に重要です。
300万円だから買う。
500万円以下だから買う。
それでは危険だと思います。
中古区分マンションを見るなら、少なくとも、
- 周辺の賃貸需要
- 将来想定できる家賃
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理状態
- 大規模修繕の履歴
- 長期修繕計画
- 給湯設備など将来交換する設備
- 耐震基準
- 売却する場合の需要
などを確認する必要があります。
私自身、築30年を超える区分マンションを複数所有していますが、「築古だから安い」という理由だけで購入しているわけではありません。
重要なのは、その価格で購入して、今後どの程度使えそうなのか。そして将来貸した場合に収益を生み出せそうなのか。という点です。
あわせて読みたい→ 中古区分マンションは築何年まで買える？築30年超を5戸所有する大家の判断基準
住宅ローンだけが購入資金を借りる方法ではない
ここまで、購入 → 自分で住む → 将来賃貸へという流れを紹介してきました。
このとき注意したいのが、購入資金をどのように用意するかです。
一般的な住宅ローンは、原則として本人が居住する住宅を購入するための商品です。
そのため、住宅ローンを利用している物件から将来退去し、第三者へ賃貸したいと考えた場合、自己判断で賃貸へ転用するのは避けるべきです。
転勤や結婚など、購入時には想定していなかった事情によって住まなくなることもありますが、賃貸への転用が認められるかどうかは、利用しているローンの商品内容、契約条件、金融機関の判断などによって異なります。
住宅ローンを利用しているなら、まず金融機関へ相談する必要があります。
特に最初から将来の賃貸運用まで考えているのであれば、
「住宅ローンで購入して、後から自由に賃貸へ回せばいい」
という前提で資金計画を立てるべきではありません。
購入時から、
「今は自分で住むが、将来は賃貸として活用する可能性も考えている」
という将来像を含めて金融機関へ相談し、その使い方に合った借入方法があるのか確認することが重要です。
また、不動産購入に利用できる借入方法は一般的な住宅ローンだけとは限りません。
物件や本人の収入、資金使途などによっては、不動産を対象としたローンや多目的ローンなど、別の商品が候補になる場合もあります。
ただし、一般的な住宅ローンより金利が高い、借入期間が短い、希望する用途には利用できないなど、商品によって条件は大きく異なります。
重要なのは、「一番金利が安いローンを探す」だけではなく、自分がその物件を将来どう使いたいのかまで金融機関へ伝え、その目的に合った借入方法を選ぶことだと思います。
金利を払って「時間を買う」という考え方
私は借金を積極的に勧めたいわけではありません。
しかし、若いうちの借入について考えるなら、金利だけを見るのではなく、「その金利を払うことで何を手に入れるのか」という視点も必要だと思います。
例えば若い人が500万円の車を購入し、販売店などのローンを利用して5年、7年、場合によっては10年かけて返済することがあります。
車には移動手段としての価値がありますし、好きな車に乗る経験そのものにも価値があります。
ですから、車をローンで買うことが悪いという話ではありません。
では同じ500万円を借りるとして、500万円の車を購入する場合と、500万円の中古区分マンションを購入する場合では、返済した先に何が残るでしょうか。
中古区分マンションなら、まず自分がそこに住めます。
そして返済を続けることでローン残高が減っていきます。
将来そこから退去したとき、条件が整えば賃貸へ出し、家賃を生む資産へ変えられる可能性があります。
もちろん不動産価格が下落することもあります。
空室もあります。
修繕費も必要です。
購入した500万円の価値がそのまま残るわけではありません。
それでも、借金の金額だけではなく、その借金によって何を手に入れ、返済後に何が残る可能性があるのか。
そこまで考えてお金を使うことは、若いうちからの資産形成では大切だと思います。
私はこれを、ある意味では「金利を払って時間を買う」ことだと考えています。
現金500万円が貯まるまで何年も待つのではなく、金利というコストを支払うことで先に資産を取得し、その間、自分の住居として使いながら返済を進める。
その選択が合理的かどうかは、金利、返済期間、管理費、修繕積立金、税金、将来想定できる家賃などを計算して判断する必要があります。
高い金利でも借りればいい、という話ではありません。
金利というコストを払ってまで「今」取得する価値があるのか。
そこを見るということです。
「何を買うか」より「その支出の先に何が残るか」
若いうちは、車、旅行、趣味、ファッションなど、お金を使いたいものがたくさんあると思います。
私は、それらを我慢してすべて資産形成へ回すべきだとは思いません。
人生には、その時期にしかできない経験もあります。
ただ、大きなお金を使うときには、「高いか、安いか」だけではなく、「この支出によってどんな価値を手に入れるのか」と考えてみる。
500万円の車から得られる価値。
500万円の中古マンションから得られる価値。
NISAへ500万円投資することで得ようとしている価値。
現金500万円を持ち続けることで得られる安心。
それぞれ違います。
だからこそ私は、若い人に「不動産を買え」と言いたいのではありません。
限られたお金と長い時間を、何に交換するのかを自分で考えてほしい。
その選択肢の一つとして、自分が住み、将来は家賃を生む可能性のある小さな不動産を所有する方法もある。
それが、この記事で伝えたい考え方です。
賃貸・NISA・中古ワンルーム購入は、どれか一つを選ぶ必要もない
ここまで読むと、
「ではNISAをやめてマンションを買えばいいのか」
と思う人もいるかもしれません。
私はそうは思いません。
例えば、少額でNISAを続ける。
生活防衛資金を現金で持つ。
そして条件の良い中古区分が見つかれば、自分の住居として購入を検討する。
こうした組み合わせもできます。
資産を一つに集中させないという意味では、むしろ複数の方法を知っていることが重要だと思います。
大切なのは、「みんなNISAをやっているから自分もやる」でも、「家賃はもったいないから、とにかくマンションを買う」でもありません。
自分の収入、貯蓄、仕事、転勤の可能性、結婚など将来の生活を考え、自分に合う方法を選ぶことです。
私が若い人に一番伝えたいのは「時間を味方につけること」
私は新卒の人に、不動産投資を急いで始めてほしいわけではありません。
数千万円の借金を背負ってほしいわけでもありません。
NISAをやめてほしいわけでもありません。
伝えたいのはもっとシンプルです。
若い人には時間がある。
その時間を資産形成に使ってほしい。
NISAで20年間積み立てる。
それも一つです。
現金を貯める。
それも一つです。
そして、住む → 返す → 貸す → 家賃収入を貯める → 次を買うという方法もあります。
最初は月2万円のキャッシュフローかもしれません。
しかし、それが2戸になれば月4万円になる可能性があります。
3戸、4戸と増えていけば、給与とは別の収入源が少しずつ育っていく可能性があります。
もちろん、そこまでには空室や修繕などさまざまな問題も起こります。
それが不動産賃貸経営です。
しかし、自分自身で考え、判断し、改善できる部分があることも不動産の特徴です。
まとめ｜新卒だからこそ「時間」を資産形成に使える
新卒で一人暮らしを始めるなら、賃貸住宅を借りる。
そして余った給料からNISAを積み立てる。
これは分かりやすい資産形成の方法です。
しかし、それだけが選択肢ではありません。
地域によっては300〜500万円程度で購入できる中古ワンルームがあります。
自分で購入する。
自分で住む。
時間をかけてローンを返す。
次の住居へ移ったとき、ローン契約などの条件を確認し、問題がなければ賃貸へ出す。
そこから生まれた家賃収入を次の資産形成へ回す。
私は、そんな方法があってもいいと思っています。
NISAでは、市場へお金を投じて時間を味方につける。
不動産では、自分で所有・運営する資産にも時間を味方につけることができる。
どちらかが正解なのではありません。
重要なのは、若いうちに持っている長い時間をどう使うかです。
20代で始めれば、10年後でもまだ30代。
だからこそ、「毎月いくら積み立てよう？」だけではなく、「10年後、20年後に自分はどんな資産と収入源を持っていたいのか？」
そこから逆算して考えてみてもいいのではないでしょうか。
気になる中古ワンルームが見つかったら、まず数字で確認してみてください。
※この記事は筆者自身の不動産賃貸経営の経験をもとに、一つの資産形成の考え方を紹介するものです。不動産価格、家賃、空室、修繕費、ローン条件などは物件や個人の状況によって異なります。また、自己居住用として利用している住宅を将来賃貸へ転用できるかどうかは、利用するローンの商品内容や契約条件、金融機関の判断などによって異なります。購入や借入、賃貸への転用については、金融機関、不動産会社、税理士などの専門家にも確認したうえで判断してください。
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