不動産投資ローンは金利より手残りCFを見る｜1.2億円の物件を見送った理由

不動産投資でローンを利用する場合、「金利は何％なら低いのか？」「どのくらい借りられるのか？」「フルローンで買えるなら買った方がいいのか？」といった点が気になると思います。

私自身、現在所有している中古区分マンション5室は、すべて現金で購入しています。

現金購入を選んできた理由には、

• 返済リスクを負いたくなかった
• 自営業だったため、自分は融資属性が高くないと考えていた
• 初めての不動産投資でローンを使うことに慎重だった
• 金利が上昇した場合のリスクに耐えられるか不安だった

といったものがあります。

ただし、私はローンそのものを否定しているわけではありません。

条件が合えば、融資を利用して不動産を購入することも十分検討します。

その際、私が最も重視するのは、金利でも借入可能額でもなく、ローンを返したあとに毎月いくら手元へ残るのかです。

実際、以前1億2,000万円のアパートをフルローンで購入する話がありましたが、返済後の手残りが月約9万円だったため見送りました。

この記事では、その実例も含めて、私が不動産投資ローンとキャッシュフローをどのように考えているのか紹介します。

この記事で分かる結論

私が不動産投資ローンを考えるときは、次の順番で見ます。

• 物件価格
• 家賃収入
• 管理費や修繕費などの経費
• ローン返済額
• 返済後に毎月いくら残るか
• 金利上昇によってCFがどれくらい減るか
• 借り換える場合は手数料まで含めて得か

中でも最も重要なのは、ローン返済後の手残りCFです。

どれだけ大きな物件を購入できても、返済後にほとんどお金が残らないのであれば、私が不動産投資に求めているものとは違います。

私が不動産投資ローンで最も重視するのは「手残りCF」

ローンで物件を購入するとき、「金利1％台だから低い」「1億円まで借りられる」といった数字は確かに重要です。

ただ、私はそれだけでは投資判断をしません。

私が知りたいのは、最終的に自分の手元へ毎月いくら残るのか？です。

不動産投資は、購入価格と家賃だけでは判断できません。

家賃収入から、

• 管理費
• 修繕積立金
• 管理委託費
• 固定資産税
• 火災保険
• 修繕・設備交換
• ローン返済

などが出ていきます。

最終的に残った金額が、自分にとってそのリスクを負うだけの価値があるのか。

私はそこを重視しています。

1.2億円の築3年アパートを月9万円CFで見送った

以前、私に1億2,000万円ほどの築3年アパートの話がありました。

条件としては、フルローンで購入できる可能性がある物件でした。

一見すると、1億円を超える収益物件を、自己資金を大きく使わずに取得できる可能性があるというのは魅力的に見えます。

しかし、返済後の手残りを確認すると、月約9万円でした。

私はこの時点で購入を見送りました。

理由は、私にとって1億2,000万円という大きな借入をしてまで得たいキャッシュフローではなかったからです。

1,750万円で月約14万円残る5室と比較した

私が現在所有している中古区分マンション5室の購入総額は約1,750万円です。

その5室から現在得ている手残りは、月約14万円です。

一方、1.2億円のアパート → 月約9万円でした。

もちろん、単純にこの2つを比較して、「区分マンションの方が優れている」と言いたいわけではありません。

一棟物件には土地や建物そのものの資産価値、将来の売却、規模拡大など、区分とは違うメリットがあります。

しかし、私が不動産投資に求めているのは、毎月のキャッシュフローを積み上げることです。

そう考えると、1億2,000万円の借入をして月9万円なら、私にとっては割に合わない。

という判断になりました。

一方で、もしこれが月20万円程度残るという条件なら、購入を検討した可能性はあります。

つまり私が見ているのは、物件価格の大きさではなく、それに対してどれだけ手元へ残るのかです。

利回りは重要。でも最後に見るのは「いくら残るか」

私は利回りを軽視しているわけではありません。

物件を比較するうえで、表面利回りは非常に分かりやすい指標です。

ただし、表面利回りだけで投資判断をすることはありません。

表面利回りが高くても、

• 管理費が高い
• 修繕積立金が高い
• 設備交換費が大きい
• ローン返済額が大きい

といった条件が重なれば、実際の手残りは少なくなります。

ローンを利用するなら、ローン返済後の数字まで見る必要があります。

私のブログでは、購入価格や家賃、管理費、修繕積立金、ローン返済額などを入力して、手残りを確認できるシミュレーターも公開しています。

👉 不動産投資の利回り・キャッシュフローシミュレーター

物件を紹介されたときは、表面利回りを見るだけでなく、実際の数字を入れてみると判断しやすくなります。

私ならローン返済後でも最低1.5万円程度は残ってほしい

ローンを利用して区分ワンルームマンションなどを購入する場合、私自身なら、毎月最低でも1.5万円程度は残ってほしいと考えます。

もちろん、これは万人に共通する基準ではありません。

物件価格、資産価値、将来の売却、立地、本人の収入などによって考え方は違います。

ただ私の場合、毎月ほとんどキャッシュフローが残らない状態で、大きな借入リスクを負うことには慎重です。

不動産投資は長期間続きます。

数千円しか残らない状態では、設備交換や空室、家賃下落などが発生しただけで、すぐに赤字になる可能性があります。

そのため私は、ある程度の余白を持った状態で所有したいと考えています。

金利上昇で「1万円減る」ダメージは物件によって違う

金利上昇について考えるとき、単純に、「毎月の返済額が1万円増える」という数字だけを見るのでは不十分だと思います。

たとえば、手残り10万円 → 9万円なら、手残りは約10％減ります。

一方、手残り2万円 → 1万円なら、手残りは半分になります。

同じ1万円でも意味がまったく違います。

私なら、月10万円が9万円になる程度なら、状況によっては許容できます。

しかし、月2万円だった手残りが1万円になるとなれば、かなり大きなダメージだと感じます。

つまり金利上昇リスクは、金利が何％上がったかだけではなく、自分のCFを何％削るのかまで考えた方がいいと思います。

表面利回りがよくても、返済後にほとんど残らない物件は私は買わない

仮に表面利回りが魅力的でも、ローン返済後のキャッシュフローがほとんど残らないのであれば、私は購入を見送ります。

私が不動産投資に求めているものと合わないからです。ただし、これは、手残りの少ない不動産投資に意味がないという話ではありません。

人によっては、

• 資産形成
• 将来の売却
• 相続
• 税負担を考えた資産構成

など、キャッシュフロー以外の目的を重視することもあります。

税務上の効果については個人の所得や物件条件によって大きく異なるため、税理士などの専門家への確認も必要です。

重要なのは、自分が何を目的に不動産投資をしているのかです。

この考え方については、こちらの記事でも詳しく書いています。

👉 不動産投資の勉強方法｜5室所有の大家が初心者に伝えたい「学ぶ順番」

私が投資物件を現金で購入してきた理由

私は現在所有している5室をすべて現金で購入しています。

理由はいくつかあります。

返済リスクを負いたくなかった

毎月必ず返済が発生する状態より、家賃収入から経費を引いた金額がそのまま残る方が、自分にとって分かりやすかったからです。

自分は融資属性が高くないと思っていた

不動産投資を始めた当時、私は自営業でした。

そのため、「自分は銀行から見れば、それほど高い属性ではないだろう」と自己判断していました。

実際にどの程度融資を受けられたかは分かりませんが、その時点ではローンを積極的に利用する考えにはなりませんでした。

初めての不動産投資でローンまで背負うことに慎重だった

初めて購入する不動産です。

実際に運営すると何が起こるのかも、まだ経験していません。

その状態で物件リスクだけでなく返済リスクまで背負うことに、私は慎重でした。

金利上昇への不安もあった

金利が上がったとき、自分がどこまで耐えられるのか。

その感覚も最初は分かりません。

だから私は、まず現金購入から不動産投資を始めました。

現金購入が正解、ローンが間違いという話ではない

ここは誤解してほしくない部分です。

私は現金で購入してきましたが、ローンを使わない方がいいと思っているわけではありません。

融資を利用すれば、手元資金だけでは買えない規模の不動産を所有できます。

自己資金を温存しながら、資産形成のスピードを上げることもできます。

実際、先ほどの1.2億円のアパートについても、返済後に月20万円程度残る条件だったなら、私は購入を検討していた可能性があります。

大切なのは、ローンを使うか、使わないかではなく、ローンを使った結果、自分が求める投資になるのかだと思っています。

借りられる金額と「借りるべき金額」は違う

金融機関から、「1億円まで融資できます」と言われたとしても、1億円借りなければいけないわけではありません。

銀行が貸してくれる金額と、自分が安全に運用できる金額は別です。

不動産会社から、「融資が通るので買えます」と言われても、

私は、買えるかではなく、買ったあとにいくら残るのか？を確認します。

これは物件選びでも同じです。

「おすすめです」と言われたから買うのではなく、なぜおすすめなのかを確認する。

不動産会社との付き合い方についてはこちらの記事でも詳しく書いています。

👉 不動産投資会社はどう選ぶ？5室所有の大家が考える相談先の見極め方

すでにローンを利用しているなら、借り換えも選択肢になる

すでに不動産投資ローンを利用している場合、現在の借入条件が今の自分にとって最適とは限りません。

購入した当時と現在では、

• 金利
• 収入
• 資産
• 不動産投資の実績
• 残債
• 物件評価

などが変わっている可能性があります。

条件によっては、ローンを借り換えることで毎月の返済負担を下げられる可能性もあります。

毎月の返済額が下がれば、その分だけキャッシュフローは改善します。

手残りCFを重視する私にとっては、検討する価値のある選択肢です。

借り換えは「金利が下がった」だけで判断しない

ただし、今より低い金利で借りられるから得だ。と単純に考えるのも違うと思います。

借り換えには、条件によって、

• 事務手数料
• 登記関連費用
• 現在のローンの繰上返済費用
• 新しい融資に伴う諸費用

などが発生する可能性があります。

だから私は、金利差だけではなく、借り換えに必要な費用を含めた総額で判断します。

確認したいのは、借り換え後、毎月のCFはいくら改善するのか？

そして、諸費用を含めても、最終的に得なのか？です。

現在のローン条件を確認してみるのも一つ

すでに不動産投資ローンを利用していて、「今の金利は高いのだろうか？」「借り換えると毎月の返済はいくら変わるのだろう？」と気になっているなら、一度現在の条件を確認してみるのも一つです。

INVASEでは、不動産投資ローンの借り換えについて、現在の借入条件をもとに検討できるサービスがあります。

ただし、借り換えも、「金利が下がる＝得」と決めつけず、手数料などを含めた総支払額と、毎月のキャッシュフローがどう変わるのかを確認したうえで判断することが大切です。

👉 INVASEで不動産投資ローンの借り換え条件を確認する

不動産投資ローンは「自身の信用価値を可視化するもの」

私は不動産投資ローンについて、自身の信用価値を可視化するものという見方もできると思っています。

金融機関が、

• 融資するか
• いくら貸すか
• どの程度の金利にするか
• 何年の返済期間を設定するか

を判断するときには、本人の収入、資産、勤務状況、不動産の内容、投資実績など、さまざまな要素を見ます。

その結果として提示される融資条件は、ある意味では、金融機関から見た自分自身の信用力が数字として表れたものとも考えられます。

ただし、高額な融資を受けられる＝良い投資家という意味ではありません。

そして、借りられる＝借りるべきでもありません。

金融機関が貸してくれる金額と、自分が安心して返せる金額は分けて考える必要があります。

まとめ｜ローンの金利より「返済後にいくら残るか」を見る

私は不動産投資ローンを利用する場合、金利や借入可能額だけではなく、最終的に毎月いくら手元に残るのかを最も重視します。

実際に、1.2億円の築3年アパートをフルローンで購入する話があったときも、返済後の手残りが月約9万円だったため見送りました。

一方、現在所有している中古区分5室は、購入総額約1,750万円で月約14万円の手残りがあります。

私にとって重要なのは、大きな物件を所有することではなく、自分が取るリスクに対して十分なCFが残ることです。

そしてローンを利用するなら、

• 金利
• 返済期間
• 毎月の返済額
• 返済後CF
• 金利上昇時の影響
• 総支払額

まで確認する。

すでにローンを利用しているなら、現在の条件を確認し、必要なら借り換えを検討する。

不動産投資ローンは便利な道具です。

しかし、「いくら借りられるか」より「借りたあと、自分にいくら残るのか」私はそこを基準に判断したいと考えています。

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