「real-estate SK」をご覧いただき、ありがとうございます。
当サイトを運営しているSKです。
私は会社員として働きながら自営業を営み、現在は中古区分マンション5戸を所有する兼業大家でもあります。
不動産会社や金融機関に勤務しているわけでも、不動産投資を専業としているわけでもありません。
自分で働いて得たお金を貯め、実際に物件を探し、一戸ずつ購入しながら賃貸経営を続けてきた一人の大家です。
このサイトでは、不動産投資の一般論だけではなく、
「実際に買ってみてどうだったのか」
「私は何を見て購入を判断しているのか」
「5戸まで増やして何が分かったのか」
といった、実際の経験や数字を中心に発信しています。
当サイトの一部記事はアフィリエイト広告を利用しています
運営者SKについて
1977年生まれ。妻と子どもの3人家族です。
高校卒業後、専門学校などを経て社会に出ました。
2009年、31歳のときに自営業として独立。
独立後は売上が安定せず、資金繰りに苦しんだ時期もありました。
それでも事業を続けながら少しずつ現金を残し、2020年に初めて投資用の中古区分マンションを購入しました。
購入価格は280万円。
ここから私の不動産投資が始まりました。
その後も一戸ずつ買い増し、現在は中古区分マンションを5室所有しています。
現在は、会社員、自営業、不動産賃貸業という3つの収入源を持ちながら、家族と生活しています。
私が目指しているのは、不動産投資だけで仕事を辞めることではありません。
会社員の安定した収入、自営業で自分の力で稼ぐ収入、不動産から得られる家賃収入。
一つの収入源に依存するのではなく、それぞれを少しずつ育てていくことを大切にしています。
そして資産を増やすことと同じくらい、家族と過ごす時間や、自分で自由に使える時間を確保することも大切にしています。
そのため、私の不動産投資では「最大限儲けること」だけを目的にはしていません。
働きながら収入源と資産を少しずつ増やし、人生の選択肢と時間の余裕を広げていくこと。
これが私の資産形成の基本的な考え方です。
現在、中古区分マンションを5戸所有しています
現在所有している投資用不動産は、すべて中古の区分マンションです。
これまでの購入価格は、
- 1戸目：280万円【2020年2月購入】
- 2戸目：400万円【2021年11月購入】
- 3戸目：270万円【2022年8月購入】
- 4戸目：300万円【2024年5月購入】
- 5戸目：500万円【2025年5月購入】
購入価格の合計は1,750万円です。※物件購入額の合計【諸費用別】
5戸とも借入を利用せず、現金で購入してきました。
高額な新築ワンルームを長期ローンで購入するのではなく、比較的価格の低い中古区分マンションを一戸ずつ増やしてきた形です。
現在、5戸が満室の場合、家賃等から管理費・修繕積立金・管理委託費など毎月発生する費用を差し引いた運営上のキャッシュフローは月約14万円です。
ただし、私はこの金額をそのまま「利益」や「完全な手取り」とは考えていません。
固定資産税、保険、空室、突発的な設備交換や修繕なども発生するためです。
また、税務上の不動産所得とも異なります。
このサイトでは、こうした数字についても、できるだけ区別して紹介するようにしています。
私が中古区分マンションを選んでいる理由
私が重視しているのは、物件価格の大きさではなく、「投じた資金に対して、どれくらいのキャッシュフローを生み出してくれるのか」です。
そのため物件を検討するときは、表面利回りだけで判断していません。
特に確認しているのは、
- 購入価格
- 想定できる家賃
- 実際に残るキャッシュフロー
- 購入資金を何年程度で回収できそうか
- 管理費
- 修繕積立金
- マンション全体の管理状態
- 大規模修繕の履歴や今後の計画
- 室内設備
- 周辺の賃貸需要
- 空室時の募集力
- 将来的な売却需要
などです。
私の場合、おおむね10〜12年程度で購入資金を回収できそうかも一つの判断材料にしています。
築年数についても、「古いから買わない」とは考えていません。
現在所有している物件にも築30年以上の中古区分があります。
築年数だけを見るのではなく、「この価格で購入し、どのくらいの家賃を生み、どんなリスクがあるのか」を総合的に判断することを大切にしています。
なぜ不動産投資を始めたのか
私は2009年から自営業を続けています。
自営業には自由がありますが、売上が良いときもあれば悪いときもあります。
自分が働けなくなれば、収入が減る可能性もあります。
長く事業を続けるなかで、一つの収入源だけに依存しないことを強く意識するようになりました。
そこで興味を持ったのが不動産です。
入居者がいる間は、自分自身がその時間に働いていなくても家賃収入が発生します。
もちろん、不動産にも空室、修繕、家賃下落などのリスクがあります。
それでも、会社員としての給与、自営業からの収入、不動産からの家賃収入、という複数の柱を持つことで、一つの収入だけに依存しない状態を作ることができます。
現在も、この考え方を基本に資産形成を続けています。
「不動産だけでFIRE」は目指していません
不動産投資では、「家賃年収○千万円」「会社を辞めてFIRE」「融資を使って一気に規模拡大」といった考え方もあります。
それも不動産投資の一つの方法です。
しかし、私は少し違います。会社員として働く。自営業も続ける。不動産からも家賃収入を得る。一つに依存しないことを重視しています。
不動産についても、短期間で一気に規模を拡大するのではなく、手元現金を残しながら、自分が理解できる範囲で一戸ずつ増やしてきました。
そのため、このサイトでも「不動産なら簡単に儲かる」「借りられるだけ借りて物件を増やせばいい」といった発信をするつもりはありません。
real-estate SKは「実際にやってみたこと」を中心に発信します
このサイトで最も大切にしているのが、実体験に基づく情報です。インターネット上にある不動産情報をまとめ直すだけのサイトにはしたくありません。
例えば、「中古区分マンションは築何年まで買えるのか？」という記事を書くなら、一般論だけではなく、築30年以上の区分マンションを実際に所有している私が、購入時に何を確認したのかを書きます。
「不動産投資は現金とローンのどちらがいいのか？」という記事を書くなら、5戸を現金で購入してきた経験から、なぜ私がその方法を選んできたのかを書きます。
空室、修繕、管理会社、家賃設定、管理費、修繕積立金についても同じです。できるだけ、「私は実際にどうだったのか」「その経験から今はどう考えているのか」まで書くことを大切にしています。
実際の数字も、可能な範囲で公開します
real-estate SKでは、物件を特定することで問題が生じる情報や、入居者など第三者の個人情報は公開しません。
一方で、物件購入を考えている人の判断材料になる数字については、可能な範囲で具体的に公開していく方針です。
例えば、
- 購入価格
- 家賃
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理委託費
- 運営上のキャッシュフロー
などです。
「利回り○％がおすすめ」と書くだけよりも、
「私はこの価格で買い、この家賃で貸し、これだけの費用がかかっている」
と示した方が、実際に物件を検討している人にとって参考になると考えているからです。
成功した話だけではありません。
空室になった。
修繕費が発生した。
家賃を変更した。
管理費や修繕積立金が変わった。
購入を検討したけれど見送った。
そうした経験についても、今後できる限り記録していきます。
記事は「実体験」と「制度上の事実」を分けて作成しています
不動産や資産形成は、お金に関わるテーマです。
そのため、私個人の経験や考えと、税金・融資・法律・制度などの事実を混同しないことを大切にしています。
当サイトの記事は、基本的に次の流れで制作しています。
1．私自身の経験・数字・考えを原案にする
↓
2．検索意図を確認し、読者が理解しやすい構成・文章へ編集する
↓
3．融資・税金・制度などについては、必要に応じて公的機関や公式情報を確認する
↓
4．私自身の経験・意見と、一般的な制度・事実を区別する
↓
5．公開前に私自身が内容を確認する
私は不動産会社の営業担当者でも、税理士でも、金融機関の職員でもありません。
だからこそ、専門資格が必要な内容を自分の経験だけで断定しないことも大切にしています。
制度や金融商品の条件について重要な判断をする場合は、最新の公式情報を確認し、必要に応じて金融機関、税理士、不動産会社などの専門家へ確認することを前提としています。
自分でも使いたい不動産シミュレーターを公開しています
不動産投資では、表面利回りだけでは見えないものがあります。
私自身、物件を見るときに重視しているのは、「毎月いくら残りそうなのか」、そして「購入した資金を何年程度で回収できそうなのか」です。
また、購入後には設備の故障や交換などで、まとまった修繕費が発生することもあります。そのため、「もし10万円、30万円といった修繕費が発生したら、この物件の収益にどのくらい影響するのか」という視点も大切だと考えています。
そこでreal-estate SKでは、私自身が物件を考えるときにも使いたい2つのシミュレーターを公開しています。
購入前の収益性や資金回収を確認したい方はこちら
購入価格、家賃、管理費、修繕積立金などを入力すると、毎月の手残りや利回り、購入資金を回収するまでの目安を確認できます。
修繕費が発生した場合の影響を確認したい方はこちら
👉 不動産投資の修繕費シミュレーター｜修繕費は家賃・手残り何か月分？
修繕費が家賃や実際の手残りの何か月分に相当するのか、修繕が発生した年の年間手残りや利回りがどの程度変わるのかを確認できます。
どちらも、私自身の物件選びや賃貸運営の考え方を、読者の方にも使える形にしたものです。
物件情報を見ながら「この物件ならどうなるだろう？」と考えるときや、購入後の修繕リスクを確認したいときに活用していただければと思います。
このサイトを読んでほしい方
real-estate SKは、特に、
- 不動産投資に興味はあるけれど、多額の借入には不安がある方
- 会社員を辞めずに資産形成をしたい方
- 40代・50代から資産形成を考えている方
- 老後に給与や年金以外の収入源を作りたい方
- 中古区分マンション投資の実際を知りたい方
- 表面利回りではなく、実際のキャッシュフローを知りたい方
- 手元現金を守りながら資産を増やしたい方
に読んでいただきたいと思っています。
私は「不動産投資の先生」ではありません。
現在も会社員として働き、自営業を続け、不動産を運営している一人の実践者です。
だからこそ、このサイトでは、「一般的にはこう言われています」だけではなく、「自分だったらどうするか」という視点を大切にしています。
働きながら、無理なく資産を築く
real-estate SKのテーマは、「働きながら、無理なく資産を築く」です。
一気に人生を変えることを目指しているわけではありません。
働いて収入を得る。
自営業を続ける。
家賃収入を積み上げる。
手元現金を残す。
そして、自分の条件に合う物件があれば、また一戸購入する。
そうやって少しずつ収入源と資産を増やしていく。
私自身が現在進行形で実践している方法です。
このサイトも、完成された「成功者の話」を書く場所にはしたくありません。
一人の兼業大家が、実際に考え、迷い、物件を選び、資産を増やしていく過程そのものを記録するサイト。
それがreal-estate SKです。
これから不動産投資を始める方や、働きながら資産形成を続けたい方にとって、私の経験が一つの判断材料になれば幸いです。
広告・アフィリエイトについて
当サイトでは、運営費の確保やサイト継続のため、今後アフィリエイトプログラムなどを利用して商品・サービスを紹介する場合があります。
ただし、広告掲載の有無によって、私自身の経験や評価を意図的に変更することはありません。
実際に確認したサービスについては、どこが良いと感じたのかだけでなく、どのような人には合わないと思うのか自分なら何を確認してから利用するのかといった点も含め、できるだけ判断材料になる形で紹介する方針です。
広告・アフィリエイトリンクを含む場合は、読者に分かる形で表示します。
当サイトの情報について
当サイトの記事は、運営者自身の不動産所有・賃貸経営の経験や考えをもとに作成しています。
特定の不動産、投資方法、金融商品等の購入・契約や、将来の利益を保証するものではありません。
不動産価格、家賃、空室、修繕費、管理費、修繕積立金、税金、融資条件などは、物件・地域・時期・個人の状況によって異なります。
また、税制、融資制度、法律、金融商品の条件などは変更される場合があります。
実際に不動産購入、融資、税務などについて判断する場合は、最新の公式情報をご確認のうえ、必要に応じて金融機関、税理士、不動産会社などの専門家へご相談ください。